官山原著不叫“綠城官山原著”了？聊聊代建那些事兒，風險誰來擔

最近，有自媒體稱不少網友發現綠城官山園著項目對外宣傳時少了綠城二字，就連之前那個被外界質疑的品牌LOGO也不見蹤影（跟綠城官方LOGO不相符），也有小伙伴在平臺留言是怎么回事。

世界晉商網了解到，目前項目官微的名稱仍帶有綠城二字。因此，確切消息仍需等官方正式通知。

但這個事情的背后，其實就涉及到了房企的輕資產運營模式--代建。官山園著項目的開發商是太原官山房地產開發有限公司（下稱官山地產）。官微顯示，官山地產成立于2002年，是一家立足太原的本土房地產開發企業，先后投資開發了酈苑國際、金林佳苑、巨鑫國際、東山晴等地產項目。天眼查顯示，其法定代表人康鐵亮，注冊資本2000萬元。山西珠琳房地產開發集團有限公司持股35%，太原官山森林公園開發有限公司持股30%，自然人逯曉斗（系官山森林公園開發有限公司法定代表人）持股21%，自然人苑俊生持股14%。

官山原著

2018年12月20日，官山地產以1.096億斬獲太原冶峪村附近有兩宗地塊，總面積108.28畝。后該地塊用于官山園著項項目的開發與建設。

盡管官山地產在太原市場投資建設過不少項目，但其仍是區域性房企甚至稱不上。而在這個品牌效應如此突出，地產企業又如此不好做的年代，壓力可想而知。

2020年5月23日 ，官山地產簽約綠城管理集團，委托綠城管理對官山原著一期進行工程管理及設計提升、二期進行全過程管理。此后，官山原著成為綠城的代建項目之一。

那么，什么是房地產代建？官方解釋為，由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。通俗點來講，就是我有項目你有知名度，玩的就是品牌，或許也可以簡單理解為“明星效應”。

可以講，綠城中國的代建模式是房地產代建行業最早也最大的一批。綠城管理集團成立于2010年，是綠城中國的附屬公司，也是綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，標志著國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司就此誕生。2015年9月23日，綠城房地產建設管理集團正式掛牌成立，成為綠城對外實施品牌輸出和管理輸出的主體，也是綠城輕資產模式從平臺化走向集團化發展的里程碑。2020年7月，綠城管理在港交所上市，成為中國代建第一股。

從綠城中國官網來看，綠城中國的投資項目主要集中在浙江、江蘇、北京、山東等地。像太原市場這樣的弱二線城市來看，代建成為進駐城市、擴大綠城中國規模布局來講是最便捷的方式。

綠城代建官山原著，就是綠城通過管理和品牌輸出，為項目委托方提供房地產全過程的管理。包括導入綠地品牌、派駐綠城團隊、執行綠城產品標準、打造綠城體系產品。若如今官山原著對外宣傳時少了綠城二字事件為真，那應該就是綠城和官山地產的代建合同期已滿。

不難發現，在當前房地產宏觀政策及調控下，房地產市場整體來看是仍處于預冷時期的，玩高周轉模式把自己轉進去的企業也不再少數。具有輕資產優勢和抗周期能力的代建模式，就成為不少房企的優選，畢竟代建對雙方都有益。去年年初，雅居樂地產也表示與恒實集團正式簽約萬柏林區一處代建項目。

好處就在于：對代建方品牌房企來講，能夠控制好成本，既不涉及前期拿地風險，而在過程中能以相對較低融資成本進行項目開發。與此同時，最初的代建模式是房企幫政府建保障房及市政設施，蓋得比一般的商品房還要美，代建收入一般不超過建安工程的3%，利潤微薄。后來，品牌房企開始給其他小開發商代建項目，所獲得的利潤相對更高，部分能達到銷售收入的5%-8%。如果延展到前期的規劃設計到后期物業管理，全程獲得的收益并不比單獨拿地開發低。這是既降低風險又有巨額收入的買賣。

對項目開發商相對小房企來講，能夠充分發揮大品牌房企的優勢，提供出更為先進更懂市場的產品，并利用其品牌和產品效應，以擁有一定忠實“市場粉絲”的優勢能夠最大程度的縮短銷售周期。

但是項目的風險轉嫁給了誰？多半是購房者。

現在房地產項目質量問題層出不窮，這都不是代建的。更何況是代建的。當一個團隊做項目都有問題，又何況是兩個團隊。因此，在合作中，很有可能造成品質把控不過關的現象。而在后期問題處理中，也極易出現扯皮和推委現象。

比如去年3月，南京綠城深藍項目因開發商中馳拖欠款項，代建方綠城東方拖延，業主無法辦證、交付等事宜；綠城在昆明的代建項目綠城·春江明月已經爛尾近2年，其余兩個代建項目綠城·龍山玫瑰園和云青花園土地使用權均被司法拍賣。同樣，濱江集團也做過代建。前幾年濱江紫金府的開發商祐康破產，業主的房產證均無法辦理，也無法解決落戶和上學問題。代建方濱江則表示：代建管不了這些。從這方面講，購房者承擔了最大的風險，同時也在逐漸消耗代建方比如“綠城標準”的品牌效應。

另一個方面就在于，不少購房者看中的就是品牌，但這種品牌多少有些“山寨”。據太原綠城代建項目一負責人表示，“綠城大多數代建項目的名稱都是兩個開發商的名稱組合，從名稱到工程，都像極了‘山寨版綠城’”。這或許還是好的，一旦代建品牌商撤離項目那就意味著項目與品牌再無關，這也是不少購房者無法接受的。

就像官山原著的文章表示，準業主家人看中的就是綠城的品質，甚至還有專程從外地趕來的客戶。因此，若綠城代建期滿退出項目，那么于這些看中綠城品質的準業主而言，或許是無法接受的。

不過買房本身就是一種風險投資，代建不過是將品牌質量風險稍微放大了一些而已，更容易因雙方不負責任造成質量欠缺，問題難解決等。而關于部分自媒體講的官山原著宣傳不帶“綠城”二字一事，還有待官方正式回應。

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