開街8年大調整 成都寬窄巷子很可能變到你都不認得?!
“寬巷子不寬，窄巷子不窄”。寬窄，既是建筑形態，又是文脈印記。在寬窄之間，文、商、旅三者相互融合，鑄造出了成都的城市名片——寬窄巷子。
去采訪當天，成都下起了小雨，寬窄巷子游人不減，撐傘走過似乎更添戴望舒《雨巷》的意趣。但這意趣又并非寂寥、凄清，而是被游人、商販烘托出的詩意的人間煙火氣。8年時光沖刷，這樣的詩意年年月月，不知感染了多少人。
就著巷內喧囂的人語，剛出差考察歸來的成都少城建設管理有限公司副總經理冉紅山接受了贏商網的專訪，分享寬窄巷子8年來的成長與運營經驗。希望這個成都知名文商旅項目的“寬窄之道”，能為當下的商業地產發展提供思考方向和借鑒意義。
寬窄巷子
在冉紅山看來，一個典型的文旅商項目應該是文化與商業的緊密結合，“ 以文化為魂、商業為表現、特色建筑為載體，具備一定的旅游體驗功能。”而寬窄巷子作為成都唯一遺留下來的清朝古街道，不僅是“千年少城”的歷史遺跡，更是成都文化的傳承映照。自然，擁有文商旅屬性的寬窄巷子重點也落在“文”上面。
與一般盒子形態的綜合體或類似春熙路的商業街區不同，文商旅項目整體更具特色鮮明的文化氣質。即使是建筑細節，也能彰顯當地的人文特色。基于這樣的前提，寬窄巷子的改造遵循“修舊如舊，落架重修”的原則。對老建筑進行修復，力求盡可能地保留古建筑，還原歷史建筑的本真。因此，“寬窄巷子的建筑不同于其他地方的仿古建筑，這里的一磚一瓦，每個院落的格局，都是對歷史的還原，體現了老成都歷史文化街區的整體形象。”
在冉紅山的眼里，“寬窄巷子既是傳統的也是現代的。”正是因為堅持歷史文化保護與商業開發相結合，三態融合的平衡模式，才使得寬窄巷子在歷史建筑、文化傳承和商業經營方面有機統一，讓歷史文化與當下生活完美對接和融合——既是歷史風貌的呈現和體驗，又是當下的日常生活之地。冉紅山說：“ 寬窄巷子就是體現成都生活精神傳承和延續的’成都生活標本’。”他希望，在成都這座移民城市，所有人都能在寬窄巷子切身感受到老成都的味道。而這也是寬窄巷子相較于成都其他文商旅項目的優勢所在，“本身文脈就是不可替代的”。
為了保證業態與項目相一致的調性，寬窄巷子的招商有時候甚至會犧牲一些盈利。 除了星巴克幾乎沒有引進任何大品牌，傾向扶持的本土企業也需具有獨創性。對此，冉紅山如此解釋：大企業畢竟有完善的機制，企業文化是外來的，為了適應全球經營的需求會把當地的東西削弱。而他卻更希望寬窄巷子能讓人看到獨一無二的東西，不像一般商場大部分品牌都差不多。此外，由于寬窄巷子70%的物業屬于文旅集團，只有30%屬于原住民，因此項目方可以主導項目物業基本符合當地文化的傳承。
冉紅山告訴贏商網， 寬窄巷子的業態布局大部分為復合型業態，以休閑餐飲零售為主，并輔以少量的精品客棧。大概占比情況為： 餐飲50%，客棧10%，零售20%，茶和咖啡10%左右。此外，業態更強調體驗性，因為“每種業態都應該是一種文化的表達和傳承。” 嚴格的招商加上物業的把控、多元化的經營模式，使得寬窄巷子成為了國內歷史文化商業街區標桿，也成為了成都乃至四川的“名片”；同時，也在某種意義上成為文化創意產業及品牌的孵化平臺。這或許也是其自詡“業態管理比同類項目更有高度、品質把握更好”的底氣。
寬窄巷子
理念：驅動運營的“三駕馬車”缺一不可
談及寬窄巷子的運營理念，冉紅山認為， 主要是文化與商業結合、業態的準確定位、專業化管理模式：
首先，歷史文化保護區既是珍貴的文化資源，又是重要的經濟資源， 將歷史文化保護與商業開發相結合， 在挖掘其文化內涵、保留其歷史風貌的基礎上進行旅游和商業開發，既傳承、再現、宣傳了歷史文化與文明，有效促進了城市歷史街區的風貌保護，又形成了新的經濟增長點。
其次，業態的準確定位是文化旅游業發展的首要條件。寬窄巷子項目對原有建筑進行的恢復性、保護性建設，體現了老成都歷史文化街區的整體形象。在產業布局上，面對更廣闊的市場和更大范圍內的服務人群，既發展具有濃厚傳統文化色彩的餐飲、娛樂產業，又發展西式風格和現代風格的特色餐飲、現代藝術展示等，不同年齡、不同層次、中外各地游客都可以在這里找到共鳴點，這種生態和文化的多元使得寬窄巷子成為更多的旅游群體、現代城市消費群體的“目的地”。
最后，專業管理是文化旅游商業可持續發展的重要保障。文化旅游產業是特殊的產業，既要經營產業，又要保護資源，對文化旅游產業集聚地進行綜合性、專業化的管理，才能實現可持續發展。寬窄巷子的領導團隊（過去和現任）大都出自成都市委宣傳部、文化局等機關單位，文化理念方面有較高層次。而且，寬窄巷子的打造還參考了歷史、文化、藝術、建筑、考古等多方面專家學者的意見與建議。
現狀：2015年營業額3.5億 開業率100%
目前，寬窄巷子在項目定位的基礎上保證了巷內業態符合自身的整體定位和文化特色，運營模式主要采取招商、租賃及部分聯營的模式。據冉紅山介紹：“寬窄巷子整個街區的營業額呈逐年上升并趨于平穩的趨勢，2009年度約0.9億元， 2015年達到3.5個億； 從2016年來看，街區平均每月營收2340萬。開業率達到了100%。”
這樣的數據變化的確令人欣喜。但是，冉紅山仍然表示，寬窄巷子“幾乎不可復制”。因為涉及的投入非常大，即便如寬窄巷子，在政府大力扶持的情況下，才從去年開始勉強實現收支平衡，實現約1000-2000萬的較大盈利。而且，這還得基于兩方面的原因：隨著項目的成熟，租金逐漸在提高；然后剛好遇到降息周期，利率水平降低。如果排除這兩種因素，項目仍將處于盈虧平衡邊緣。
所以，在冉紅山看來， 一個文商旅項目的社會效益遠大于經濟效益，以政府為投資主體才是成功的關鍵。因為民營企業對資本的回報有一定要求，而一個文商旅項目可能會有長達20多年的回報期，對應的收益遠遠低于銀行的貸款利息，民間資本不可能承受，除非有其他回報。
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調整：3年租期常規調整 8年成長亟待升級
由于寬窄巷子與品牌商戶的租約通常是為期三年，因此項目方的常規調整周期也是3年。在此期間，項目方會對各品牌商戶進行定期考核評分，根據考核情況首先建議品牌自行調整，如若到期仍不達標則徹底淘汰出局。當然，這之外也有市場的大浪淘沙。比如13年高端餐飲行業的重創就逼走了許多的高端餐飲品牌。
實際上，在本次采訪一開始冉紅山就談到，每一個項目都有一定的生長周期，發展到一定階段總會遭遇瓶頸。因此，為了更好地跟上時代的步伐、滿足消費者的新需求。 走到8周年的時間節點，寬窄巷子將開啟一場大調整行動。不僅邀請了于項目打造之初參與進來的同樣陣容的專家，更還請來不少90后新生代，包括一些有創意的年輕設計師、創意者，還有大投行，多方齊聚，共同會診寬窄巷子的發展前景與方向。
過去，寬窄巷子以三個巷子的不同定位來體現成都的文化與生活氛圍：閑在寬巷子、品在窄巷子、泡在井巷子。據此定位，業態布局也有相對應的安排：餐飲、茶藝等在寬巷子體現悠閑的老成都生活，西餐、咖啡等落戶窄巷子里的西洋建筑，酒吧、小吃則與井巷子共同營造成都的慢生活時尚氛圍。
但本次調整，這些定位將重新被審視，現有業態也將重新規劃。據了解，目前寬窄巷子也在積極推進互聯網+的項目。未來，一走入寬窄巷子你就能通過手機找到自己想要的東西，購物、查詢、語音導航……寬窄巷子也將加入智慧街區行列。
成都少城建設管理有限公司副總經理 冉紅山
最初，寬窄巷子的改造只是基于舊城改造、以住為目的，但文化與歷史終究賦予了它更深刻的意義。在文化之中植入商業，以商業體現文化，從而順勢帶動旅游，一切圍繞文化調配。由此，寬窄巷子的市井氣才不會是讓人厭惡的俗氣，反倒是令人倍感親切與舒適的情懷。毫無疑問，寬窄巷子的成功得到了成都城市文化的哺乳。但在未來的日子里，如何讓項目跟上城市發展的節奏，在新的機遇下繼續繁榮下去，也是擺在項目方面前的一個重要課題。
盡管寬窄巷子已然不可復制，但其打造經驗與運營模式卻可以在別處持續煥發生命力。尤其當寬窄巷子的收入與盈利達到一個相當的高點，作為項目打造方的文旅集團必須得轉變思路。據冉紅山透露，文旅集團目前已將寬窄巷子的理念和經驗帶出了成都，比如沈陽康平縣大遼圣市商業街、汕頭永平路商業步行街、湘潭市窯灣歷史文化街區，以及新近簽約的合肥項目等。未來，“項目外拓”將成為文旅集團的下一個業務支柱。假以時日，該項業務對集團總收入的占比將大大提升，成為主營業務。從此種意義上說，寬窄巷子也將實現在全國各處的生長……
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作者 安青
圖片來源：寬窄巷子
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