南京版“六本木”:新街口東北象限逆襲要開始了??

沉寂許久的“宇宙中心”新街口，本月終于有了新的大動作。

近日，南京市規劃和自然資源局官網公示了新街口東北象限城市設計及控制性詳規。首次提出將全力打造南京乃至長三角最具特色的CBD核心區。

毫無疑問，這是一場巨大的城市更新運動。新街口商圈即將再次以令人驚艷的“C位”姿態，捍衛主城中心的王者地位，重新回到900萬南京人的視線中。

新街口東北象限（青石街-忠林坊地塊）更新計劃的出臺，背后也意味著：繼新街口西南象限（鐵管巷地塊）、東南象限（新華社地塊）之后，“中華第一商圈”核心區最后一片可供大規模城市更新的“遺漏區”在拖延擱淺十多年之后，將迎來煥發新生的時刻。

有道是：憶往事，富頓敗走忠林坊，不勝唏噓。看今朝，德基重塑青石街，何時兌現？

但無論如何，新街口東北象限開發計劃時隔多年重新落地，都將是一個讓人欣喜的消息。它意味著主城中心區的價值將得到有力支撐，帶動核心商圈周邊的房地產升值。同時，由于區域業態規劃多元，重點突出藝術購物中心、時尚街區打卡地與超高層甲寫、奢華酒店、頂級服務式公寓等重資產交相輝映的“城市第一客廳”概念。

所以，將其對標為南京本土版的“六本木之丘”一點都不為過。或者，你可以理解為玄武區主導的，憑借一己之力打造的都會封面“第壹區”。

今天，房叔專門實地深入“南京版六本木”規劃范圍探訪，帶你一起直擊新街口東北象限（含糖坊橋、忠林坊、青石街三個子街區）最新近況。意外獲知相關進展的一手獨家消息，特與各位分享、梳理新街口商圈“被人遺忘的黃金東北角”之前世今生。

（一）

提到新街口東北象限的涅槃重生，就不得不提到玄武區近年在南京的地位變化。

此前，就有資深業內學者指出：南京建城2500年，從東吳開始，到東晉、南唐，再到明朝、民國等朝代，中央政府始終都設在玄武區，堪稱是“中國的白宮”。

但近十年來，隨著南京城市化運動遍地開花，一個個新區不斷出現。以玄武區、鼓樓區、秦淮區為代表的老城中心區逐漸顯得老邁了。

一方面，河西CBD、江北核心區、南部新城等群雄并起，虎視眈眈地想要搶奪“宇宙中心”的地位。另一方面，以占據新街口商圈東北角的玄武區為例，卻顯得有些力不從心，昔日的光芒逐漸被建鄴區、江北新區、江寧區等“供地大戶”掩蓋。

歸根結底，是在土地財政掌握絕對話語權的今天，玄武區手里可以變現的土地極少。除了那個占地面積約7.16平方公里的“玄武新中心”（紅山新城），玄武區能拿的出手的土地供應寥寥無幾。尤其在老城區范圍內，“老玄武”的能量更是捉襟見肘，愈發顯得局促而萎縮了。

正因為目前能夠變現的土地少得可憐，玄武區2018年的全區GDP只有814億，在全南京12個區中僅僅排名第六，屬于不折不扣的“中等生”。

值得一提的是，位于新街口核心區的德基廣場2018年銷售額突破100億大關，繼續穩坐南京商業“第一寶座”。也就是說，德基一家的營收業績，竟然占據了整個玄武區GDP的八分之一。

在土地供應嚴重不足的前提下，這無疑是一個相當驚人的數字。并且意味著，玄武區只能繼續走“螺獅殼里做道場”的路子，在寸土寸金的城市核心區挖掘更多價值，將商業樓宇經濟優勢進一步放大。

更何況，大多數人可能并不知道：以忠林坊、青石街為核心的新街口東北象限崛起，玄武區早在十四年前就努力計劃過，甚至為此引入美國富頓集團進駐拿地。但可惜，因為涉及當時南京軍區等單位搬遷問題。忠林坊開發計劃最后“胎死腹中”，富頓撤資退地。

所以，我們也就不難理解：為什么由玄武區牽頭并主導執行的新街口東北象限控制性詳規趕在今年的“年中”節點前忙不迭地火速出爐。背后浮現出來的，是一個巨大的決心：南京的規劃決策者終于要準備“重啟”新街口東北角這塊最難啃的骨頭了。

南京版的“六本木之丘”，這一次真的能逆襲成功嗎？

（二）

時間如白駒過隙，從2005年到2019年，已經沉睡了近15年的新街口東北象限（青石街-忠林坊地塊）即將迎來蘇醒。

今年6月初，隨著一紙《新街口東北象限城市設計及控制性詳規（玄武老城單元）》出臺，我們驚喜地看到：一個幾乎是完全“推倒重來”的青石街-忠林坊地塊慢慢浮出水面。

毫無疑問，如果全部執行兌現到位，那么這將是一次非常徹底的城市更新。

至此，新街口核心區最后一片“臟亂差”區域有望被填平重建。僅從目前公開的多張效果圖看，自德基一期入口（孫中山銅像廣場）開始，一條震撼的“第五大道”將有望呈現出來。尤其是不少高規格城市設計的細節還是比較激動人心的。

1，可容納上萬人的“城市會客廳”

從上圖可以看到，西起省文保單位交通銀行南京分行舊址、東至原中央通訊社大樓舊址，北至長江貿易大廈、南京文化藝術中心，將圍合成一個巨大的“都市客廳”。其中包括德基三期（含260米公寓塔樓）、四期（疑似超大型MALL）、原址保護的青村民國建筑群，以及置地廣場南側尚未掛牌的青石花苑300米摩天大樓地塊。

請注意，如此高起點的“頂配”規劃暗合著一個事實：傳說中一直“拆不掉”的青石花苑，已經或正在被列入新街口舊改的動遷計劃中。未來在該地塊上，將興建300米地標綜合體。一旦該規劃確認落地，這將是新街口地區第三座300米以上的摩天樓項目。

同時，忠林坊地塊也疑似被德基四期“內定”。不過目前暫無官方消息釋出。

插曲：由于忠林坊現為軍用地塊，房叔特地詢問大院傳達室：“近期小區有無接到搬遷計劃？”對方給予明確回應：“不受地方管控，暫時沒有得到任何遷出消息。”

看來，對于規劃藍圖上的新街口東北象限“完全版”現身，即疑似德基四期地塊的出讓到建設完成，估計要耐心地再等個5-10年周期了。

2，在德基一二期與三期之間，打造一個1800平米的超大下沉廣場

在城市商業核心區設置如此大型的下沉廣場，這在全國也很少見。據悉，南京對標的是美國紐約洛克菲勒中心的下沉廣場，將新街口德基一、二、三期合圍的下沉廣場打造成辨識度極高的地標節點。

關于這個超大型下沉式廣場的具體位置，你房叔也得以在現場確認（見下圖）。位于德基二期與待建的三期地塊之間。

這也意味著，德基二期東側現有的地下通道出入口有望得到擴容，作為未來下沉式廣場的一部分（見下圖）。

3，擬建60米南京最長的空中連廊

此次規劃顯示，德基二期與三期之間還將形成南京最長的60米空中玻璃連廊，在地上和地下形成立體的連通方式。

60米的連廊最大的難度在于：連廊大約距離地面50米，大約在六七層的高度，猶如在峽谷中建一條60米長的橋梁，跨度很大，風力也很大。其次，德基二期在建成前沒有在東側規劃空中連廊，所以未來的樓體結構需要重新加固（下圖為現場同一視角）。

至此，未來新街口的東北象限將擁有三條空中玻璃連廊，包括已建的德1與德2之間的連廊，以及待建的德2與德3，德3與德1都將有望在空中“握手言和”。

所以請閉上眼睛盡情想象一下，南京最壯觀的超級連廊集群在新街口“會師”的場面。等到那時，青石街-忠林坊一定是主城核心區最具都市感的地方。

4，織補中山東路民國歷史建筑界面

由于此次規劃牽涉到不可移動文物青石街民國建筑，省文保單位交通銀行南京分行舊址等，看得出規劃部門也是非常謹慎。比如為了最大程度尊重并復原城市原有肌理，在中山東路沿線，上述多棟歷史建筑呈線狀鋪排。這中間將新建一棟民國風格建筑，填補原中央通訊社舊址和浙江興業銀行舊址之間的歷史痕跡。

“如此一來，從孫中山的銅像往東一直到洪武北路，將形成一條完整的歷史界面，再往里面還有青石街建筑群。而中間的天時大廈打斷了這種完整性，所以未來將在中央通訊社和天時大廈之間，還原復建一棟民國建筑，織補中山東路斷點，串聯形成環路。”

房叔在現場看到，沿中山東路民國軸線，目前已經拆遷出一部分空地。未來將興建廣場、綠化、同時復建一棟民國建筑，并開辟一條南北向的新支路。

此外，根據規劃總平圖顯示，位于天時大廈與德基一期東側的“老破小”建筑群將有望全部拆除。為仍在遠景規劃中的德基四期“騰地方”。

這樣，從孫中山銅像到德基三期下沉式廣場，將整體打通形成一個視覺通廊。它在完成所有老破小及棚戶區的拆遷后，大致的走向就是這樣的（見下圖）

5，德基三期地塊據傳7月有望動工

另據房叔現場觀察，規劃總建面10萬方，擬建260米頂級公寓+購物中心的德基三期地塊目前已經平整完畢，大批工人已經進場做前期準備。據現場一位工人表示：“三期7月就可以動工了。”

值得注意的是，早在2015年，就有相關報道稱：位于糖坊橋以東、青石街以北的德基三期地塊將啟動。當時的項目定位規劃是“公寓售價可能在8萬每平米，只有100多套”。

有意思的是，德基三期原地塊又被稱為上乘庵西片地塊（地上面積僅有4.3萬方），在2004年就低調出讓。但一直沒有開發，作為臨時停車場使用。2017年12月，隔壁的玄武電大地塊掛出，被業內猜測為“德基三期的增補地塊”（下圖為德3地塊全景）。

如今的新街口東北象限詳細規劃出臺，也充分印證了當初的推測：兩個小地塊最終合并開發，共同組成今天的德基三期。

按目前進度看，如果德基三期今年啟動順利。那么，一個全新迭代的新街口頂奢人居與商業3.0時代，應該距離我們不再遙遠。

（三）

除了上述讓人印象深刻的新街口東北象限城市更新細節，我們還不要忘了：那個“大隱于鬧市”的青石街民國建筑組團（包括青村、海山村、青云里，已在全國第三次文物普查期間被列為不可移動文物），也確定保留并重新修繕。

青村是青石街最神秘的地方，始建于1934年。有人說，青村是茅以升大師親手設計，國民時期某位高官買了一畝地所建。施工隊據稱是當時建設“美齡宮”的原班人馬，每層為3.2米大玻璃窗戶，采光通風極好。家中浴缸、抽水馬桶等現代住宅才有的配置一應俱全。

所以，今天我們回頭再看，這條不足百米的“破爛”街道曾是民國時期的“聯排別墅”集聚區。據說，雨花巷—鄧府巷—青石街一帶是民國時期的中高檔職員宿舍，這里曾住過國民黨高官、飛行員、日本銀行職員。2003年左右鄧府巷拆遷，只剩下青石街這個“孤島”被“遺落”在新街口。

事實上，它們才是新街口區域內無法復制的寶貝疙瘩，未來擬變身藝術博物館對外開放。成為南京潮流青年的必去打卡之地。

房叔近期走訪實地發現，該民國建筑群已經全面圍擋，搭上腳手架，開始進行全面修繕改造工程。

當工人被問及“青石街是否為德基方面出資修繕”時，僅低調表示：“我們只是負責干活，其他一概不知。”這也為低調修繕中的青石街民國建筑群蒙上一層神秘的色彩。

展望未來，這里有高端重奢商業，有藝術博物館，私立美術館，有鶴立雞群的頂級服務式公寓和超5A甲寫集群，還有大面積的公共開敞空間點綴其間。我們不妨暢想一下：待到一系列頭部項目完工后，曾經沉寂多年的新街口東北角有望被徹底激活。

這，才是南京主城未來應有的“六本木”盛世畫卷。

【后記】

龍盤虎踞今勝昔，回首新街口商圈三十年發展，不勝唏噓。尤其在2000年后，新街口曾經努力“破舊布新”，想率先成為南京主城的現代化封面與樣板示范區。但，老城中心區的土地背景大多復雜，水亦深。沒有10-20年的慢周期，根本無法完成規模浩大的城市更新。

于是，我們看到了東鐵管巷十多年前就提出改造計劃，擬建設與正洪街萊迪對稱的商業中心廣場，結果不了了之。后大膽提出518米金陵福光摩天樓計劃，搶占全國樓市頭條后再次銷聲斂跡。直到十多年后，才被香港置地看中，算是塵埃落定。

再看新華社地塊，也是如此。2007年，蘇寧置業以1000萬底價拿下新華社江蘇分社地塊，甚至為此不惜“截胡”恒隆。但，也是因為拆遷等多種原因，拖到十多年后才總算提上啟動日程。如此漫長的光景，一個嬰兒也長成了少年。

可以這么說，新街口的舊城改造伴隨著整整一代人，不，應該是兩代人，三代人，還會繼續的持續、不間斷地進行下去。

南京城市化運動，勢必永不言棄。新街口捍衛“老大”地位，請繼續完美逆襲。

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