景區打造項目 景區開發項目

導讀：景區打造項目 景區開發項目 1. 景區開發項目 2. 景區開發項目可以備案嗎 3. 景區開發項目建設需要幾年 4. 景區開發項目背景一般寫什么 5. 景區開發項目策劃 6. 景區開發項目屬于經營性項目嗎 7. 景區開發項目建議書 8. 景區開發項目書

1. 景區開發項目

1.旅游產品的有效開發不僅是企業創造利潤的重要前提也是同行業競爭的關鍵。

2.產品的開發可以滿足旅游者實現自己的現實需求。變換生活節奏，促進身心健康。

3.對旅游目的地的發展有促進作用。等等還有很多，由此可見多樣化旅游產品開發的重要性。

2. 景區開發項目可以備案嗎

關于旅游開發項目的立項審批流程，不同于房地產開發項目立項審批，即不能說更為復雜，但讓許多旅游開發商摸不到頭緒，或者被自己復雜化。作為旅游項目開發的重要一個環節，值得寫一些個人實踐經驗與大家分享。

一.先做規劃方案還是做立項申請

許多開發商為了拿項目，立馬想到的是先做一個規劃方案。沒有規劃方案，不知道干什么，怎么能立項？是的，該問題想說的是，先做規劃方案，再立項申請。這正確嗎？

讓我們參考一下房地產項目立項所需的資料：

到國土局辦理國有出讓地的土地手續；

辦土地手續期間，土地儲備中心會統一到規劃局辦理規劃條件；

具備工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；

具備節能評估能力的工程咨詢機構編制節能評估報告；

到環保局辦理環評批復手續；

到地震局辦理抗震安全性評價意見；

到該項目的行業主管部門辦理行業審查意見；

項目單位的立項申請文件；

項目單位的營業執照和組織機構代碼證。

該立項所需的資料中，第1、2條要求，辦理土地手續和規劃條件。許多旅游開發項目，特別是旅游景區建設項目，何來辦理土地手續和規劃條件，

因為許多旅游開發項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃范圍內，不完全按照城鄉規劃法實施。

比如在林業部門主管的自然保護區內建設索道上下站管理用房、接待設施、游客中心[可能以其他項目名稱報林業廳/局審批]、游覽景點等和旅游相關的游覽和服務設施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設用地，也不會去找發改委按照其要求的立項審批流程進行立項報批，更不用說準確上述立項所需的資料。

但是，并不是說旅游開發項目不需要立項報批，而是應該根據不同項目尋找不同的審批流程。

所以說，要討論“先做規劃方案，還是先立項申請”，應該根據不同用地所在的不同主管部門而定，且其立項報批的主管部門也應該依此選擇不同的立項報批流程。

但是，本文主要針對非自然保護區、風景名勝區、國有林場/農場/牧場等特殊用地范圍內的旅游開發項目.按照發改委非限制行業項目的立項報批程序的旅游開發項目立項審批流程，進行系統性分析，以供旅游開發商參考。

二.立項申請需準備哪些材料.

一個問題還沒有完全解決，通過提出“立項申請應準備哪些材料”這一問題，可以合并解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發改委非限制行業項目的立項報批程序，申請旅游開發項目立項審批。發改委首先對投資規模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表并提交項目介紹.

即可備案；超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢資質（甲級工程咨詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發改委立項審批。

一般的旅游開發項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅游主管部門提交給發改委等相關部門，具體應提交的資料包括：

項目單位（企業）提出立項申請報告；

由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；

旅游主管部門關于該項目的審批意見；

項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見；

國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見；

環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見；

節能評估報告（需工程咨詢資質）或填寫《固定資產節能登記表》；

企業營業執照等其他資料。

在上述旅游開發項目立項申請所需的資料中要求“項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見”，要求的是項目選址意見書，不需要規劃方案，即無需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的說法。

但是，在實踐中，對于不在城鄉規劃的城區/鎮區范圍內的旅游開發項目用地，一般開發商會先做個規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿著該規劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門以規劃方案為依據來審批項目。

反思上述程序，本人認為，許多旅游開發項目總體規劃方案編制不是旅游開發商的職責，而應該是政府的職責，但是政府沒有動力機制去編制該規劃方案，而由旅游開發商推動該規劃方案編制工作，因為旅游開發商想投資開發該地塊，需要規劃方案。

比如上面提及的千年皇后鎮項目，對于該上萬畝地塊，涉及國有林地、荒山荒地、水域和集體的耕地、自留地、村莊宅基地等用地，以旅游開發商名義上報該區域的總體規劃方案名不正言不順。在最新的城鄉規劃法下，土地利用必須按照規劃實施，沒有規劃下何談建設項目選址是否符合規劃要求。

因此，該項目的總體規劃應該由旅游主管部門委托相應級別以上旅游規劃資質的旅游規劃設計機構進行編制，并約束旅游開發項目申報旅游項目時復合該總體規劃的要求。

三.·哪些旅游開發項目需要編制可行性研究報告依照上述所言，并非所有的旅游開發項目都需要編制可行性研究報告，而是根據項目所在用地主管部門、項目用地性質、項目建設內容及投資規模而定。

世界自然遺產、文化遺產保護區、自然保護區范圍內，除了游覽設施和少量旅游服務設施，一般不允許建設項目，因此不存在向發改委申請立項報批項目，而是由相應的主管部門審批建設內容。在實際操作中，在上述保護區內也有修建接待設施、索道等項目，投資規模在1000萬元以上的一般需要報縣級發改委審批或備案，

超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規模（不同省? ?不同投資規模要求）需要上報市級發改委主管部門，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。

風景名勝區、旅游度假區、重點文物保護單位、國家A級旅游景區的立項報批程序一般參照發改委規定的非限制行業項目立項報批，一般投資規模在3000萬元以上或者5000萬元以上的，應由市級發改委審批，在1000萬元以上但不超過上一級發改委審批要求的投資規模，由縣級發改委審批，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。

3. 景區開發項目建設需要幾年

首先得需要通過工商和旅游局的相關審批，其次需要有相關的雄厚資金支持，因為景區開發是一個回款速度比較慢的項目，最后需要當地政府和規劃部門提供相關的土地支持

4. 景區開發項目背景一般寫什么

項目位于紹興市解放路與大運河景觀帶的交界處，在現有蔡元培故居的西側，是書圣故里景區的核心地帶。在古城保護的大背景下，迅猛的經濟和文化發展對于紹興古城是一種巨大的壓力。本項目意在紹興古城中筑起一座承載多重功能的、與古城大環境共融的文化場所。

項目基地

設計在保留原有紀念廣場功能和軸線的基礎上，重構了空間形式與框架。拆除體量過大的醫院，將基地西側的孑民電影院改造為市民劇場。同時，保留蔡元培故居及廣場的主體部分作為公共集會空間，并植入紀念館、研究中心、活動中心等功能。整個場地在紀念館的統領下，各部分公共職能集中且頗具關聯性，成為北入口片區的活力中心。

基地及其周邊環境分析

設計強調整體的軸線關系，各部分功能沿一條T型街道展開，游客能根據“廣場——紀念館——故居——古城北入口”的串聯式流線參觀。此外，紀念廣場還設置了蔡先生的雕塑、景墻及淺水池，形成引導性與儀式感。

紀念館入口運用了傳統建筑中“照壁”的元素。人們在進入時會首先看到建筑標識，轉而進入建筑主體。通過“圍院”與“造景”的手法，游客在觀展結束后可對望蔡元培故居。建筑還以故居西側墻體為背景，形成“以墻為紙，以石為繪”的景觀。

蔡元培紀念館入口效果圖

整體體塊概念生成圖

對于場地功能的設計改造，設計師團隊對保留的孑民電影院進行功能升級、影院空間重新劃分，并減少了劇場面積，融入報告廳、展廳等內容。研究會則融入了書吧、研討、交流等功能，賦予了紀念館更多社會性與開放性。

功能配比分析圖

剖面圖

在整體空間布局上，改造后的孑民電影院、新建的紀念館與保留的蔡元培故居這三處建筑產生關聯并相互補充。隨著觀覽的遞進，大小院落漸進漸出，體現出建筑的新與舊、現代與傳統。同時，在新建紀念館的西、北兩側，設計師合理控制了建筑高度與體量關系，使得傳統里弄尺度與街巷活力再現。

再現傳統街巷的尺度

紀念館爆炸分析圖

紀念館展廳內墻體的主要材料為清水混凝土，并作為主要 承重構件，懸浮起二層的展覽空間。樸素、極簡的清水混凝土墻作為背景，在這種氛圍下，每個展品都能最大限度地呈現主體魅力。

從展廳觀望蔡元培故居效果圖

紀念館與故居交界空間的館側立面使用單向透視玻璃（一種對可見光具有極高反射比的玻璃），這種材質處理使得舊建筑能夠映射在新建筑上，產生新與舊的對話。整體設計通過清水混凝土墻、互動墻、透視玻璃、雙層幕墻等為游客創造出更具觀賞性、互動性的觀覽空間。

紀念館入口廣場效果圖

蔡元培紀念廣場與其保留街區效果圖

項目試圖通過保留歷史、映射傳統，并借助現代構造技術，演繹蔡元培思想的精神啟迪，即“詮釋傳統，重構當下”的建構理念與思想。

5. 景區開發項目策劃

打造一個成功的景區，

第一，要有亮點，也就是宣傳熱點，可以用當地的文化，地勢，再或者建造你獨有的游玩設施！

第二，人性化的設計，例如：便利設施，休息區，廁所，超市等，但是這些一定要具有文化氣息和獨特的風格，每一站不僅是功能單一的休息區，一定要有創意，利潤一段路程的講解，文化小物品，攝像攝影的布景創意，讓人們主動拿起手機拍照攝影發抖音發頭條，創造網紅拍攝點打卡點，收集品打卡點，讓每一站都成為必去之處。

第三，整體環境衛生一定要保持，甚至起到提高引導游客注重環保的意識，例如利用周邊環境與特殊的植物生長，水生態環境為例，講述這是如何形成，如果不維護環境隨意破壞會造成多大的損失，甚至布置木偶，玩偶，廣播，視頻的方式輪播講解。

第四，世界上最便宜的推廣就是顧客轉介紹，唯有良好的服務，環境，游玩亮點這三點都具備，就可以達到口口相傳的效果。

6. 景區開發項目屬于經營性項目嗎

園林綠化公司經營范圍包括：

園林綠化工程；生態保護工程；自然保護區、公園、市政公用、環境、濕地、水土保護、建筑、裝修、城市景觀照明、水電安裝工程的規劃設計與施工；鄉土苗木的研發培育與銷售；園林、城市照明產品、環保材料的研發、生產銷售與進出口；市政、園林工程的監理及技術咨詢；園林綠化工程施工圖審查；城市綠地的專業養護；旅游景區項目的開發經營。（依法須經批準的項目，經相關部門批準后方可開展經營活動）。

7. 景區開發項目建議書

景區開發一般分為三個階段，一是資源調研、產品策劃和計劃開發階段；

二是規劃設計、建設裝修、項目導入階段；

三是運營實施、管理運作和品牌化開發階段，不同的階段需要不同的條件，開發階段需要向主管單位立項審批，因此需要規劃、策劃和項目建議書、可行性方案等，開發還需要去相關單位辦理土地手續等；

運營管理階段，景區作為一個服務型的企業或事業單位要具備國家工商稅務執照，以上是一些共性的內容，除此之外，景區因為類別的不同還需要很多其他條件，比如水利景區、文物景區、森林景區、園林景區等，需要滿足國家專門的行業管理機關的相關條? ?

8. 景區開發項目書

莽山文化旅游產業開發項目（一期）建設用地634.1畝，建設面積42000平方米，包括溶家洞生態旅游綜合開發項目和莽山旅游產業開發游客集散中心及景區提質改造工程項目；二期包括原生態莽山康養度假帶、溶家洞特色休閑游憩區、莽山瑤鄉度假區、一六溫泉休閑養生區。

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