酒店式公寓有什么配置?與普通商品住宅的配置有

來一種新興房產投資品種，投資者把它作為新興物業，發展商把它作為新的利潤增長點。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。在中國的房地產市場，酒店式公寓正方興未艾。 一時間似乎所有的SOHO辦公、長期旅游、商務出差乃至房產投資都盯住了這個市場。2004年北京、上海、廣州的酒店式物業更<--NEWSZW_HZH_BEGIN--><--NEWSZW_HZH_BEGIN--> 是一路飄紅。根據對發達國家同業情況的考察，酒店式公寓就是一個國家和地區發展到一定階段后將長期發展和存在的一個物業類型，目前在我國剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質，又低于酒店的價格，能滿足許多商務、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會城市、發達城市和地區中心獨具魅力的新興物業。 酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務與居家辦公相結合，但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，而忽略了五星級的配套和服務；其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。 業內對此也日漸關注，據悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的設計、推介與營銷”論壇將于北京舉行。日前記者就此話題采訪了有關人士。 酒店式公寓的獨到之處 鑫尊地產市場部的林越經理認為，酒店式公寓是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套家具及廚房設備，概括地說，就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。 酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。 酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等，它的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 酒店式公寓從用途可分為居住性公寓和商務性公寓二種：居住性公寓主要用于居住，這種公寓有單獨的廚房、陽臺、衛生間；商務性公寓用途為商務辦公，這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺。二者面對的消費者不同。 成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁華地段，周圍有大量潛在的消費者和租客。客戶就在附近。該位置填補該區域的 小戶型住宅的空白。 林越指出，酒店式公寓與產權酒店、單身公寓和商務公寓相比，有同有異： 產權酒店與酒店式公寓的區別。產權酒店起源于上個世紀70年代的美國，主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說，產權酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設施在特定時間里的使用權。酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。它是將房地產業、酒店業和旅游業結合在一起的商業業態。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內廚房等生活設施一應俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。 單身公寓與酒店式公寓的區別。單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質的年輕人，所以，從裝修標準到物業配置比起酒店式公寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價，適應年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領、經理和總裁等，物業由星級酒店或有酒店背景的物業公司管理。 商務公寓與酒店式公寓的區別。商務公寓注重商，建筑結構上采用大開間，戶型大小不一，多數以毛坯形式出售，便于后期結合辦公需要改造。像市場上曾出現過的STUDIO類商務公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務機構也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設施類似于酒店，除擁有酒店的服務機構外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務。 北京酒店式公寓的市場一直堅挺 鋒上經紀的市場分析人士對記者指出，在高檔公寓中，酒店式服務公寓不同于普通高檔公寓，它是提供酒店式管理服務的公寓。在傳統的市場中，酒店式服務公寓基本只租不賣，如雅詩閣、國貿等，出售的項目僅在近幾年才出現，如：旺座、鼎極?嘉華世紀等。據統計，到今年第一季度末，北京共有高級公寓項目100余個，其中酒店式服務公寓則有近40個，共提供近3萬個住宅單位。主要集中在六個主要城區，其中朝陽區和東城兩區擁有的高級公寓的套數占全市供應量的80％，酒店式服務公寓市場出租平均報價為每月每平方米24．5美元，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。而根據世邦魏理仕提供的資料，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等，構成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區生活，有傳統酒店的硬件配置，相當水準的上門服務，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。 這位人士認為，酒店式服務公寓之所以有較高的租價，是與其自身優勢分不開的。酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務中心，外國企業和外籍人員聚集流動地帶，這些地區寫字樓、酒店、商業中心等服務配套設施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務品質完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨立穩定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。 其實酒店式服務公寓的獨特優勢早已顯現。近兩年，在京城的高檔公寓租賃市場中，租金因整體供量的急劇增長而持續下滑的趨勢銳不可當，有些物業租金跌幅達50％以上，然而，類似國貿、嘉里 中心這樣的酒店式服務公寓反而有上漲趨勢，實際成交租價總體浮動不到5％。顯然，與普通高檔公寓相比，酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。 酒店式公寓的投資特點 據金橋國際公寓開發商負責人蔡維杰介紹，由于現在的一些大中城市，人口流動性增強，以部分年輕人為主的家庭模式出現，這種趨勢直接導致了酒店式公寓的出現。酒店式公寓是一種全新的物業概念。同時，各大中城市已經形成高級商務人士階層，這一階層擁有非常可觀的商務消費能力，而傳統的物業管理對他們來說已經不能適應其快節奏的生活。從另一層面來講，中國加入WTO會為北京帶來數量眾多的境外中小型公司，因為目前大型的國際跨國公司都已在北京設立了辦事機構。中小型公司由于其資金實力不足，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。 鑫尊房地產經紀公司投資顧問部張謐認為，酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店，在服務上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區別，它具備了星級酒店的配套和服務。酒店式公寓在未來應該更趨向個性化的服務，因租住在這里的客戶大部分是高學歷、高素質和國際化人士，無論從裝修、戶型、環境、配套等，都要區別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業者，尤其是異地置業者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服務相對酒店要落后一些，酒店式公寓具有單套房屋建筑面積小、便于管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點，是其他物業項目所不能比擬的。 但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，所以更適宜中長線投資者。 另一方面，對于酒店式公寓投資的項目又必須要有相當嚴格的條件限定。 張謐指出，酒店式公寓投資要在適當的區位。像朝陽區CBD地區、亞運村等是北京國際商務活動最活躍的地區，近兩年，又是網絡經濟最熱手的地區，大量小型公司和年輕的白領聚集在這些區域，對他們來說，在這里安家置業，方便自不必說，更重要的是機會更多，成本更低，最有可能利用這一區域的人流、資金流、信息流，迅速走向成功，這些熱點地區最適合酒店式公寓投資操作。 隨著市場的發展，目前又出現了一種酒店式公寓新的業態，據來自開發城市廣場和都會華庭的發展商京港物業發展有限公司的消息，他們推出的一種酒店式商務式公寓，暫命名為“都會國際”。這是一種將酒店式公寓與SOHO進行了結合并全新演繹的新產品，在充分考慮了滿足各種商務個性化的需求的同時，也將滿足人們對高檔住宿的要求。這種全新的模式合理地將居室分為了居住與辦公兩大區域，既具備了酒店式公寓的高檔生活區又滿足了SOHO的高級商務區，同時還配備了五星級俱樂部。更引人注目的是它在SOHO的基礎上增加了全新概念的24小時商務中心，在那里可以享受到24小時秘書服務、24小時翻譯服務以及24小時會議服務。由此一來，這種酒店式商務公寓不僅填補了SOHO無5A級辦公樓配套服務的空白，而且還可以更完整地創造一個超5A級的辦公場所。 上海酒店式公寓投資危機初現 上海房地產市場正在經歷前所未有的“黃金”時期，一路飆升的房價吸引了眾多的房產投資客投身其中，已有報道幾百億的資金流入上海房產市場推波助瀾。業內大佬潘石屹日前就已放出話來：“上海房地產市場是一塊燒紅的鐵，不? ?摸。”酒店式公寓投資也不例外。 據一位業內的人士透露，無論開發商怎樣回避酒店式公寓的投機詳情，事實上目前許多的小戶型公寓中，投資客比例都在50％以上，而用來自住的比例很小。 上海房產市場的火爆引發投資者更多的是短線炒作，希望能夠賺上一筆就走，這種心態在現在酒店式公寓的投資者中更是盛行。絕大多數投機者在購得酒店式公寓后一般都會快速轉手買出以賺得差價。 然而，正是由于人們對于短期價格追捧的預期，已經有很多的專家開始發出警告，由于投機過旺所造成的房價過快上漲，已經使上海房地產市場出現了泡沫初期的征兆。而在上海房產市場中的投機主力―浙江投資者，目前已經出現撤資跡象也好像正在證實其中的一些微妙變化。 就酒店式公寓而言，傳統的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風險，如果一旦出現手中的酒店式公寓不能馬上再找到下家轉手，那么投資者的虧損將就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念現在還在“熱銷”之時，由于概念上的模糊，一些發展商渾水摸魚，借著酒店式公寓的幌子賣出了自己的產品，而且這些產品現在大多成為了投機的房產工具。使得酒店式公寓類產品目前增長迅速，購房者可選擇的余地加大，潛在的二手物業購買者被大量分流，將進一步縮小二手物業的流通空間，使得小戶型投資者實現短期套現較為困難。 其實業內專家指出，酒店式公寓本身就是一種純投資的產品，只是目前出現了眾多的酒店式公寓沒有真正具備其內涵，而且在軟硬件方面都沒有形成過硬的投資條件，因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作，失去了投資酒店式公寓的真正意義。 應剛 J010 酒店式公寓的開發和投資主要面臨4大風險 順馳市場開發部房產經紀人沈昊認為，目前酒店式公寓的開發和投資主要面臨四大風險： 一是隨著酒店式公寓物業越分越細，導致投資客分流。比如城市假日比較強調商務功能，而亞東名座則更強調“居住”。常規來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現今相對集中的客戶群――投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉移目標。 二是酒店式公寓的規劃設計問題。不少開發商急功近利，使得一些酒店式公寓的設計不盡如人意。即便是現在推出的一些項目，也有部分是利用現成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務空間等。 三是投資者的預期租金問題。現在，市場上的酒店式公寓產品大多為上百套小單元的物業分割構成，巨大的產品上市量左右著區域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應量驟然增大，諸多買家出租套現的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。 四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10％―20％是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜等普遍問題。 投資風險怎樣規避呢？沈昊認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱藏著區域供應量增加、產品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此在作投資選擇前應考察該地段周邊的租賃行情，選擇一個合? ?的類比值來計算其平方售價的合理性；該處是否具有地理優勢如交通便捷，最好鄰近現有或已在建設中的軌道交通；樓盤周邊建筑群以商務樓居多的要優于住宅區，附近區域類似項目少的要優于過于集中地帶。 其次，樓盤要有創新設計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設計要充分體現其經濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內消極空間的數量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔。

如何區分塔樓、板樓，應該是很全面了，不過序號不太對）住宅的種繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。（1）按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。（2）按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。（3）按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。（4）按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。（5）按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經濟適用住房、住宅合作社集資建房等。9．低層住宅低層住宅主要是指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯立式住宅和（多戶）聯排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設施、規模、位置等客觀條件的制約，在供應總量上有限。10．多層住宅多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優勢：（1）在建設投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。（2）在戶型設計上，多層住宅戶型設計空間比較大，居住舒適度較高。（3）在結構施工上，多層住宅通常采用磚混結構，因而多層住宅的建筑造價一般較低。但多層住宅也有不足之處，主要表現在：（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。（2）難以創新。由于設計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間布局上難以創新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優勢。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨立單元式。11．小高層住宅一般而言，小高層住宅主要指7層~10層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對于市場推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點：（1）建筑容積率高于多層住宅，節約土地，房地產開發商的投資成本較多層住宅有所降低。（2）這種小高層住宅的建筑結構大多采用鋼筋混凝土結構，從建筑結構的平面布置角度來看，則大多采用板式結構，在戶型方面有較大的設計空間。（3）由于設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區位的高層住宅高，這就要求開發商在提高品質方面花更大的心思。12．高層住宅? ??層住宅是城市化、工業現代化的產物，依據外部形體可將其分為塔樓和板樓。（1）高層住宅的優點：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設施，眺望性好，建在城區具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。（2）高層住宅的缺點：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設計方面增大了難度，在每層內很難做到每個戶型設計的朝向、采光、通風都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業管理收費中為修繕維護這些設備付出經常性費用。高層住宅內部空間的組合方式主要受住宅內公共交通系統的影響。按住宅內公共交通系統分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨立單元式和組合單元式，走廊式又分為內廊式、外廊式和躍廊式。13．超高層住宅超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建筑高度的不斷增加，其設計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數量、消防設施、通風排煙設備和人員安全疏散設施會更加復雜，同時其結構本身的抗震和荷載也會大大加強。別外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區來講卻不協調。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。14．單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點有：（1）每層以樓梯為中心，安排戶數較少，一般為2~4戶，大進深的每層可服務于己5~8戶。住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。（2）戶內生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。（3）建筑面積較小，戶型相對簡單，可標準化生產，造價經濟合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。15．公寓式住宅公寓式住宅是區別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數為高層樓房，標準較高；每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。16．花園式住宅花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標準，一般是高收入者購買。17．躍層式住宅躍層式住宅是指住宅占有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶都內獨用小樓梯連接。優點是：（1）每戶都有較大的采光面，通風較好；（2）戶內居住面積和輔助面積較大；（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。18．復式住宅復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。優點是：（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的? ?用面積提高50%~70%；（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；（3）上部層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：（1）復式住宅面寬大、進深小，如采用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、采光較差；（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；（3）由于室內的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。19．智能化住宅智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網絡系統與建筑技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環境健康、經濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發人的創造性的住宅型建筑物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：（1）安全防衛自動化；（2）身體保健自動化；（3）家務勞動自動化；（4）文化、娛樂、信息自動化。具備以下四種基本功能，即可實現家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經濟管理、家務工作及醫療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創作等；所謂通信，是指利用通信網絡與外界聯絡及咨詢服務。要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內附計算機硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統，均可稱為“電腦化”，但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術，使該儀表、儀器、裝備和系統具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。智能化住宅小區是指以一套先進、可靠的網絡系統為基礎，將住戶和公共設施建成網絡并實現住戶、社區的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。為進一步規范住宅小區智能化建設，建設部住宅產業化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區智能化系統示范工程建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》），將全國住宅小區智能化系統建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。（1）《導則》要求一星級示范小區應具有：安全防范子系統，包括出入口管理及周界防衛報警、閉路電視監控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統，包括對安全防范系統實行監控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監控管理，緊急廣播與背景音樂系統，物業管理計算機系統；信息網絡子系統，包括為實現上述功能科學合理的布線，每戶不少于兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網。（2）二星級示范小區除應具有一星的全部功能外，在安全防范子系統和信息管理子系統方面，其功能及技術水平應有較大提高；信息傳輸通道應采用高速寬帶數據網作為主干網；物業管理計算機系統應配置局部網絡，并供住戶使用。（3）三星級示范小區應具有二星級的全部功能。其智能化系統的建設在有可能的條件下，應實現現代集成建造系統（HI-CIMS）技術，并把物業管理智能化系統建設納入整個住宅小區中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統。同時，HI-CIMS要考慮物業公司對其智能化系統管理的運行模式，使其實現先進性、可擴展性和方便 管理。20．退臺式住宅退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。這類住宅的建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進的陽臺面積。退臺式住宅的優點是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風；缺點是：一部分建筑空間轉作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價在總造價中的比重提高。目前，國內建造的退臺式住宅，都屬于價格較高的中高檔住宅，一般建在地價較低的郊外住宅區或旅游度假區，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常采用退臺式設計。21．組團住宅“組團”是目前較多為大型社區所引用概念。它是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現代人交流的心理需要。22．走廊式住宅走廊式住宅分為外廊式住宅和內廊式住宅。（1）外廊式住宅。外廊式住宅在聯排式低層住宅，多層、高層的板式住宅和“Y”型、“工”字型的點式住宅中普遍采用。這類住宅的特點是在房間的一側設有公共走廊，走廊端通向樓梯和電梯。外廊式住宅雙可分為長外廊和短外廊兩種。長外廊第一樓層可閉式和敞開式兩種。前者多在多層、高層住宅中使用，采用柱子和柵欄、玻璃等圍護。外廊式住宅的優點是：分戶明確，每幢或每套住房的公共走廊有一個出入口，每戶均可獲得較好的朝向，采光和通風較好。這類住宅的缺點是：外廊作為公共交通走道，所占的面積較大，建筑造價較高；每戶的門對著公共走廊，相互干擾較大。（2）內廊式住宅。內廊式建筑設計多在早期的多層、高層住宅、大專院校的學生宿舍、工廠的集體宿舍和旅館、酒店、醫院病兩側，各戶毗鄰排列。內廊式住宅也長內廊與短內廊之分，長內廊視住戶多少，可設一部或二部樓（電）梯于內廊中部或兩端；短內廊僅在一端設樓（電）梯。內廊式住宅的缺點是：樓（電）梯服務的戶數較多，各戶只有一個朝向，而且由于兩排房屋并列相對，無法打開門窗產生穿堂風，采光和通風都大大低于外廊式住宅；由于走廊內設，沒有天然光照明，因此過于黑暗；同時各戶之間共用坡度廊，戶間干擾比外廊式住宅要大。此類住宅，建設成本較低，銷售價格也較便宜。23．獨院式住宅這是一種獨戶居住的單幢住宅，有獨用的院，居住環境安靜，室外生活方便。由于建筑四面臨空，平面組合靈活，內部各房間容易得到良好的采光和通風，居住舒適。像各種別墅和花園洋房都屬于獨院式住宅。24．并聯式住宅一般由兩戶住宅并靠拼聯組成。每戶形成三面臨空的獨用庭院，既有獨院式住宅的優點，雙比獨院式住宅節省用地。二、三層并聯式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專用。25．聯排式住宅一般由多個獨戶居住的單元拼聯組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動及家務操作之用。這類住宅的日照及通風條件都比較好。二、三層聯排式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用。但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。聯排式住宅的組合方式變化很多，有拼聯成排的，也有拼聯成團的。例如，現在比較受歡迎的TOWNHOUSE住宅。26．梯間式住宅這類住宅每個單元以樓梯間為中心布置住戶，由樓梯平臺直接進入分戶門。住宅平面布置緊湊，住宅? ?公共交通面積少，戶間干擾不大，相對比較安靜，也能適用于多種氣候條件。因此，它是種比較常見的類型。這類住宅目前多采用大廳小室的設計方案，明廚、暗廁、南凹口、多層磚混結構，現已非常普遍。它的優點是平面布置緊湊，功能合理，交通路線簡捷。當南北向布置時，二室套型、三室套型、一室套型各有二個、三個、一個房間向陽，使得家家有向陽房間，采光、通風良好。起居室一般達到14.9平方米，有南向大窗并和陽臺聯通，室內環境舒適。27．獨立單元式住宅獨立單元式（或稱點式）住宅，是由數戶圍繞一個樓梯樞紐布置的單元獨立建造的住宅類型。它四面臨空，可開窗的外墻較多，有利于采光、通風。其平面布置靈活，外形處理的自由度也較大，易于與周邊的環境相協調。每幢建筑的占地面積少，便于利用零星土地。28．塔式住宅高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個單元獨立修建的，具有與多層獨立單元式住宅相似的優點。但由于設置了電梯，服務戶數比較多，提高了經濟性。其平面布局因地區差異而形成不同的輪廓。如南方地區夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風問題；北方則更強調日照，要求每戶都有較好的朝向。此外，十層以上的塔式住宅還要求設消防電梯，十二層以上則需設兩部電梯。29．高層走廊式住宅走廊式住宅采用走廊作為電梯、樓梯與各住戶之間的聯系通道，其優點是可以提高電梯的服務戶數。一般分為內廊式和外廊式兩大類。內廊式住宅由于各戶布置在走廊兩側，建筑進深較大，有利于節約用地，但戶間干擾大，通風條件差。若采用暗廚房，還需要有完善的廚房設備。外廊式住宅則具有便于通風的有利條件，但又難以避免進深小的缺點，也不利于節約用地。由于高層風力很大，一般多采用封閉式外廊。如板式高層住宅就屬于外廊式住宅。30．躍廊式住宅躍層式及躍廊式住宅采用小樓梯作為層間聯系，從而克服了走廊式住宅層層設公共走道的缺點和局限性。設戶內樓梯而每戶占兩層的稱為躍層式住宅；在戶門外設兩戶或更多戶合用小樓梯，每戶只占一層的稱為躍廊式住宅。由于公共走廊的減少，這類住宅常常會形成自己的獨特立面形式。躍層式住宅有結構、設備管道較復雜，不適應中小戶型布局等缺點，因此躍廊而不躍層的住宅即應運而生。例如，某些高層板式結構的住宅，每三層平面中只設一個外廊，從外廊層再設小樓梯服務上層和下層的住戶；一個小樓梯服務兩戶，每戶只占一層；套型不大，上下廚衛管道對齊，面積比躍層式經濟。目前，國內的高層板式住宅樓多采用一種住宅單元才一種樓（電）梯單元組合多種建筑平面，形成住宅街坊。住宅內的小樓梯服務于兩戶。樓（電）梯單元為兩層高，節省了一層樓板。由于采用外廊躍層式設計手法，大大增加了電梯服務的戶數，經濟實用。31．混合式住宅這里所說的“混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一個住宅建筑群體中，將多種住宅類型結合在一起的住宅形式。例如，高層、多層或低層住宅的混合布局，走廊式、梯間式或躍層式的混合采用。混合式住宅反映出設計思路突破了住宅類型劃分的束縛，在建筑布局上更加切合當時當地的建設條件，滿足居民多種多樣的使用要求，大大推進了建筑設計的多樣化。例如，將塔住宅與板式住宅結合在一起的塔板結構住宅等。32．小戶型住宅小戶型是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。小戶型的面積一般不超過60平方米。小戶型的受歡迎與時下年輕人的生活方式息息相關。許 多年輕人在參加工作后，獨立性越來越強，再加上福利分房逐漸取消，因此在經濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。既暫時解決了住房問題，又可使獎金保值升值，為以后購買更理想的住房打好基礎工業。但在購買小戶型住宅時應注意，“麻雀雖小，五臟俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面積內，營造一個舒適的空間是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中（尤其是塔樓），許多小戶型房屋大多頒布順樓體的北面和邊角位置，采光通風情況不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。33．超小戶型住宅超小戶型住宅的定義是：套內使用面積在15平方米~30平方米左右，但“麻雀雖小，五臟俱全”在室內，臥室、客廳、廚房、衛生間俱備。由于戶型過小，一般只能放一張床和基本的家具，有的沒有廚房、陽臺，有的廚房只是點綴而已，業主在室內只是休息，更像一空家庭旅館。34．青年住宅適應青年夫婦生活需要的一種新住宅類型。它適應青年人的個性特點、行為模式，面積雖小，但功能齊全，空間劃分靈活。在總體布局中應考慮幼兒園及商業和體育、文化、娛樂設施等。.35．兩代居住宅兩代居住宅是指包括兩套相鄰而又獨立的,各自擁有完事的臥室、廚衛等生活設施的，穩中有降自擁有獨立的戶門，但室內有門戶相通的住宅形式。“兩代居”住宅的產生，適應了我國人口老齡化發展趨勢在居住方面的需要。這種住宅既考慮到老年人與青年人在生活習慣、興趣愛好等方面的差異，保留了相對的私密性和適當的距離，同時又考慮到便于就近照顧老人的生活。36．老人住宅這是專為老年人設計的住宅。主要對象是那些沒有晚輩照顧的老年人。老人住宅應在單元內設置活動室等空間，在整體布局中靠近醫務室、居委會、街坊綠地等服務設施，能更好地適應老年人的生活特點和需要，增加老年人與鄰里交往的機會。37．商住住宅商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是強大的網絡功能，使居住的同時又能從事商業活動。商住住宅適合于小型公司以及依賴網絡進行社會活動的人群。38．酒店式公寓酒店式公寓是指建筑的結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如客房打掃、洗衣等，同時居室內配有全套家具及廚房設備。概括地說，就是“酒店式服務，公寓式管理”，將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中，購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓私密性和生活風格的綜合物業。酒店式公寓與產權酒店、單身公寓和商務公寓相比，有同有異：（1）產權酒店與酒店式公寓產權酒店起源于20世紀70年代的美國，主要分布在氣候宜人的旅游度假勝地。簡單地說，產權酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設施在特定時間里的使用權。酒店將每間各房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經營管理，取得投資回報；同時還可獲得酒店贈送的一定期限后免費入住權。它是將房地產業、酒店業和旅游業結合在一起的商業形態。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內衛生間等生活設施一應俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。（2）單身公寓與酒店式公寓單身公寓的消費者是收入不菲又講究生活品質的年輕人，所以，從裝修標準到物業? ?置比酒店式公寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價，適應年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領、經理和總裁等，物業由星級酒店或有酒店背景的物業公司管理。（3）商務公寓與酒店式公寓商務公寓注重商用，建筑結構上采用大開間，戶型大小不一，多數以毛坯形式出售，便于后期結合辦公需要改造。像市場曾經出現過的STUDIO和SOHO類商務公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上顯得更適合于辦公。配套的服務機構也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設施類似于酒店，除擁有酒店的服務機構外，還提供了銀行、會所和超市等家庭配套設施。39．錯層式住宅錯層式住宅主要是指一套房子不處于同一平，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層和復式房屋的區別在于盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式的層高往往比較高，而錯層式的層高較低，人站立在第一層面平視可看到第二層面。另外，復式的兩個樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。41．廉租房廉租房是指政府和單位在住房領域實話社會保障功能，向具有城鎮常住戶口居民的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。廉租房主要包括：騰空的原有公有住房、現公有住房以及政府和單位出資興建購置的用于廉租的住房。租金標準原則上參照維修費和管理費兩項因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當提高。建設部《城鎮壓廉租房管理辦法》對廉租房的承租、管理、退住都有具體的規定。42．經濟適用住房經濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現適用、經濟、美觀、安全、衛生、便利的原則；布局要符合城市規劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要符合住宅建設標準，結合市場需求確定。現階段，經濟適用住房有三種：第一種是由政府提供專項用地，通過統一開發、集中組織建設的經濟適用住房；第二種是將房地產開發企業擬作商品房開發的部分普通住宅項目高速為經濟適用住房向社會公開發售；第三種是單位以自建和聯建方式建設的經濟適用住房，只出售給本單位職工。43．公有住房公有住房是指國家和單位投資建設或購買的、產權屬國家或單位所有的住房。從管理方看，可分為直管公房（政府房地產管理部門直接管理）和自管公房（各產權單位自行管理）兩種類型。由單位分配給城鎮居民居住的住房一般屬于公有住房。具有城鎮常住戶口的合法承租人均可按規定向現住房產權單位申請購買租住的公有住宅樓房。44．二手房二手房通常是指再次買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房以及單位自建住房，辦完了產權證后再次上市買賣，這些住房都稱為二手房。45．集資房集資房即集資合作建房，是指改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行國家、單位、個人三者共同承擔，通過多渠道籌集資金，由政府或單位組織建房，或由居民自發組織建造住房，以此解決職工住房困難的一種住房建設方式。115．如何區分板樓和塔樓可以從樓房的平面圖區分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通通道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。塔樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓有兩種類型? ??一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。

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