旅游景區商業化的特點 旅游景區商業化的特點是什么

導讀：旅游景區商業化的特點 旅游景區商業化的特點是什么 1. 旅游景區商業化的特點是什么 2. 旅游景點商業化現象 3. 旅游景區商業化的特點是什么呢 4. 旅游景區商業化的特點是什么意思 5. 旅游景區的商業模式 6. 旅游商業的特點與類型 7. 旅游景區的商業化及其影響 8. 旅游景點商業化是什么意思 9. 旅游景區的商業業態

1. 旅游景區商業化的特點是什么

從游覽參觀點門票定價形式的角度分析，我國現有游覽參觀點可分為三類：公益性游覽參觀點、商業性游覽參觀點和復合型游覽參觀點。本文針對其不同屬性，進行分析研究。

一、公益性游覽參觀點的屬性及其門票價格制度

公益事業是指促進社會發展進步的社會公共事業和福利事業。《通知》規定，除文物建筑及遺址類博物館外，全國各級文化、文物部門歸口管理的公共博物館、紀念館、全國愛國主義教育示范基地，以及與人民群眾關系密切的城市休閑公園，都屬于公益事業。為充分體現其公益性，這些公益性游覽參觀點可以免費開放。免費開放單位日常運營費用，由原來的門票收入承擔改為各級財政部門納入預算承擔。原來的門票收入由中央財政設立專項資金負擔，運營經費增量部分由中央和地方財政分擔。由此可以認為，公益性游覽參觀點不存在商業性特征，實行“零票價”政策。目前，在實踐中存在的主要問題是個別地方免費政策沒有貫徹到位。如有的地方以“與人民群眾關系密切的城市休閑公園”難以界定為理由，該免費的不免費。價格主管部門應加強與旅游部門等相關機構的合作，共同界定免費游覽參觀點，加強價格監督檢查，確保各項旅游優惠政策的貫徹落實。

二、商業性游覽參觀點的屬性及其門票價格制度

對非依托國家自然資源和文化資源，由商業性投資興建的人造景觀，其門票價格實行市場調節。可以認為，此類游覽參觀點具有商業性的特征，不具有公益性。商業性游覽參觀點的經營活動完全由游覽參觀點業主自負盈虧，成敗完全由市場決定，政府價格主管部門“不定價位，管行為”，以此維護旅游市場正常的價格秩序。

目前，價格部門對商業性游覽參觀點實施監管遇到的主要問題是“該不該執行政府的各項旅游優惠政策？”游客認為，既然都是“游覽參觀點”，就都應該執行政府制定的各項旅游優惠政策，商業性游覽參觀點業主不能例外。價格部門經常接到相關的投訴舉報。而經營者認為，商業性游覽參觀點完全由業主投資興建，經營活動完全是市場行為，政府無權剝奪經營者的合法收益。如果對特殊群體實行優惠政策，有時還會影響正常的旅游秩序。如對號入座的演出活動，如果對部分游客實行免票，座位難以安排，操作有困難。筆者認為，對商業性游覽參觀點是否執行國家有關旅游優惠政策的問題，要堅持實事求是的原則，倡導而不強求。在既保護經營者合法權益，又顧及游客利益的前提下，倡導經營者盡可能多地承擔社會責任，盡可能多地貫徹政府有關旅游優惠政策，但不搞一刀切

2. 旅游景點商業化現象

是的，商業化嚴重，不是好事

3. 旅游景區商業化的特點是什么呢

旅游審美

《旅游審美》是指旅游主體在旅游活動中在精神上追求享受的需求。

旅游審美文化包括自然審美文化、社會審美文化和藝術審美文化三種類型。中西傳統文化的差異決定了中西旅游審美文化的差異，旅游審美主體的差異決定了旅游審美實質和旅游審美價值的差異

章海榮先生的可貴之處正是著眼于中國的美學理論的探索。但社會生活是多樣的，復雜的。旅游也不例外。旅游審美中的旅游不同于古今的游歷。現代意義的旅游有著全新的內涵，它已成為一種商業行為，一種獨立的經濟形態，一種新的產業。無論是客體的開發、主體的審美行為，還是導游，都是經濟行為，沒有錢是不能旅游的。人們越富有，才會有越來越多的? ?旅游；就旅游目的而言，旅游者的目的是各不相同的，并非所有的旅游者都是為了審美才去旅游。古人中有的人游歷是為了做學問，有的人是為了遁世，有的是因官場不得志，有的人是做官被貶被罰；現代人中有的人是想輕松一下而投入大自然，有的人是為了看看大都市的現代文明，有的人是為了尋找知識，有的是為了尋覓發財夢；更何況不同處境不同身份不同經濟地位的人各有不同的審美眼光。能把諸多目光凝聚在一個聚焦點上，決非易事，在這方面《旅游審美原理》亦有諸多可借鑒之處。因而，我深信《旅游審美原理》既是當今的一座大廈，也是建立完全的中國旅游美學的基石，我們有理由相信它會贏得現代的以及未來的廣大讀者的信賴。

4. 旅游景區商業化的特點是什么意思

本人愛好旅游，也去了不少地方旅游。根據多年旅游感受與觀察，我來說說自己的一些建議吧。

1、建議取消旅游景區大門至旅游景區之間來回交通車的收費

現在有些旅游景區，景區大門到旅游景區之間有比較遠的距離，游客只能乘坐景區提供的交通車，還要交費，這種旅游景區內交通收費，游客很有意見。旅游景區初衷可能是為了增加收入，但是這樣的收費不合理，因為游客覺得自己已經購買了旅游景區門票了，對這樣的二次收費就會反感。

我認為，取消景區大門到旅游景區之間的交通費，雖然會減少旅游景區的收入，但是卻換來游客對旅游景區的好感，游客有好感，來的游客多了，那么收入反而增加，這樣就達到游客、旅游景區雙贏局面。

2、民族風情村寨旅游景區應該保持經常性的豐富民族特色歌舞表演

民族風情村寨旅游景區，打的是民族風情牌，如果沒有保持經常性的豐富民族特色歌舞表演，那么民族風情旅游景區就沒有了“靈魂”，沒有了“靈魂”的民族風情旅游景區就會慢慢失去吸引力。

（有舞臺，但沒有表演的民族風情村寨旅游景區）

3、民族風情村寨旅游景區不能過度商業化

民族風情旅游景區，是以民族古老建筑、民族特色村落、濃郁民族風情特色，這樣的氛圍吸引著游客，如果民族風情村寨旅游景區過度商業化，就會破壞以上所述的氛圍，那么原來的吸引力就會大大減弱。

（過度商業化民族風情氛圍減弱）

部分商業可以考慮在民族風情旅游景區附近安排設立，設立距離以不破壞民族風情村寨氛圍為好。

以上幾點建議是“旅途隨記”作者的個人建議，如有不同意見，歡迎評論。

5. 旅游景區的商業模式

中南林業科技大學旅游學院的吳江洲在《旅游年票發行商的成本收益分析》一文中透露：當前，我國旅游年票經營模式可以由“政府主導，企業發行，景區參與，商戶加盟。”這十六個字來概括。由于我國很多景點的經營和所有權尚屬于國家，所以作為一種區域旅游目的地營銷手段的旅游年票，政府在其中所起到的主導作用顯得尤為重要。但由于政府畢竟是行政機構，對于旅游年票只能說是起到一個主導方向和協調矛盾的作用。將真正的發行工作交給有一定運作經驗的企業來做，會更為適合。因為作為局外人的企業，可以運用其專業的方法，以很高的效率來運作旅游年票的發行工作。這便是企業運作發行的優勢。

也就是說，旅游年票的大部分銷售是分出去的，而作為主管部門只是起到整合旅游景區資源的作用，拿陜西來說，陜西旅游年票的主管單位是"陜西旅游年票發行辦公室"，按照公開報道顯示，錦繡江山全國旅游年票已連續發行十年，經所有年票景區聯合授權，由各地? ?立的年票辦公室經辦，是一項政府主導、景區讓利、百姓受惠的民心工程。

但實際上，民心工程也有可能實現盈利的，年票銷售的直接收入自然是最直觀的，但是要記住，年票也是有成本的，即：只要用戶到達景區，使用年票免票，年票辦就要支付給旅游景區一定的費用，當然了，這個費用相比起景區門票的正常價格來，就要低得多了。不過，實際如何具體結算，或者到底是以單個用戶結算，還是以達到一定數量以上的用戶結算，就不得而知了。

那么，有人就會問了，那這樣結算的話，旅游年票不是越賣越虧了嘛？

實際上，真正計算的話，去同一個景區的人越多，年票辦給景區的結算就越多，成本就越高，如果所的用戶都去了所有的景區的話，旅游年票這個事情是必虧無疑。

但是，辦理過旅游年票的人，仔細想想，你買來的年票，一年當中真正使用的有幾回？事實就是，你不可能一年當中逛遍800多家景區，即使經濟允許，時間也不可能允許。

比如：一個省有10萬人購買了旅游年票，按單價100元每人計算，總銷售價格就是1000萬元，那么其中：

有20%的人去了很多景區，這20%的人按成本計算是虧損的。人均虧200，就是400萬元。

有20%的人去了幾個景區，這20%的人按成本計算是持平的。盈虧平衡。

另外有50%的人只去了1,2個景區，這50%的人按成本計算是盈利的。人均成本50，就是250萬元。

另外有10%的人一次也沒用過年票，這10%的人按成本計算是盈利的。人均掙100，就是100萬元。

總盈利：1000-400-250=350萬元。

所以，雖然有40%的人用年票重復消費了，而且成本是虧的，但是，另外60%的人其實都是盈利的，從總賬上來算，旅游年票是不太可能虧損的。

所以，關于“旅游年票盈利模式”結論就很明顯了：

1、旅游年票沉默用戶和不活躍用戶占大多數，給景區的結算成本實際上是很低的。

2、少部分受歡迎的景區承擔了絕大部分路遠、不太受歡迎景區的接待量，當接待量到達一定數量的時候，也等于是享受了超值的團購價，這也就間接降低了整體的成本。

3、用戶基數達到一定量級的時候，旅游年票是有可能給參與景區帶來龐大客流量的，如果全中國人人一張旅游年票，估計每個旅游景區都要被擠爆了。

當然，以上都是筆者個人的分析和想象，應該說，旅游年票是一個相當惠民的項目，也是非常超值的。如果有更詳細數據的朋友也歡迎共同探討。

而同類的自駕游護照、自由行旅游護照，還是和旅游年票的模式類似，要不然，為什么問到護照激活率的時候，主辦方都是三緘其口？因為，這是背后的生意規律啊，即使他知道了也不會告訴你。就和你辦了自家小區健身會所的健身卡一樣，有的人辦了一次都沒去，自己肯定是虧了，有的人天天去，商家自然是虧了，商家都在賭這個激活比例或多或少而已。

如果能夠實現大數據的管理，和旅游景區一起建立用戶數據的分析系統，有針對性地開發旅游景區的需求，畢竟，旅游景區需要人氣，游客需要實惠，兩者的需求都滿足了，相信，旅游年票會帶來更大的價值，也會讓用戶的體驗更好。

本文原創作者：我不是博客（微信：noblog）

6. 旅游商業的特點與類型

　　旅游業，國際上稱為旅游產業，是憑借旅游資源和設施，專門或者主要從事招徠、接待游客、為其提供交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛等六個環節的綜合性行業。旅游業務要有三部分構成：旅游業、交通客運業和以飯店為代表的住宿業。他們是旅游業的三大支柱? ??　　旅游業是以旅游資源為憑借、以旅游設施為條件，向旅游者提供旅行游覽服務的行業。又稱無煙工業、無形貿易。　　狹義的旅游業，在中國主要指旅行社、旅游飯店、旅游車船公司以及專門從事旅游商品買賣的旅游商業等行業。廣義的旅游業，除專門從事旅游業務的部門以外，還包括與旅游相關的各行各業。旅行游覽活動作為一種新型的高級的社會消費形式，往往是把物質生活消費和文化生活消費有機地結合起來的。

7. 旅游景區的商業化及其影響

感謝提問者的精心提問，感謝頭條官方的信任，邀請小編回答這個熱點的問題！小編先拋磚，目的是引各位的玉，歡迎各位也熱心作答！

小編自小以來喜歡看書，喜歡研究研究古今中外的文化，尤其是各種雜七雜八的書籍，所以對于旅游文化還是有一點點的研究，當然比起那些專業研究的朋友水平低多了，所以對于旅游業對當地文化帶來的壞處都有什么？

小編以前思考的時候也有不少心得，下面小編給大家說說，分享分享心得：

在一定程度上，它破壞了當地的文化。例如，有一種偽民俗現象。簡單地說，為了與旅游業合作，會使用許多民間商業詞匯，如儺戲。最初只有在特殊的節日舉行特殊的儀式。現在，為了迎合游客的需求，一些景區開發了這個節目，每天都有演出，已經失去了原來的意義。

它在一定程度上影響著旅游地人們的生活。甚至還有旅游民族。旅游民族是當地人從旅游資源中獲取市場資源的現象。比如，在云南的一個山村，由于旅游業的發展，原本應該過著男耕女織生活的當地少數民族開始改變行為，不再務農，而是為游客服務，比如提供照相服務。總之，它們已經成為旅游業發展的附屬品，并不是旅游業發展所依賴的主體。

對于物質文化：在某種程度上，旅游可以疏遠物質文化。旅游者將自己或民族的文化帶入旅游目的地，從而影響當地文化。當地居民可能會盲目地認為外國文化是好的。盲目學習只會沖淡自己民族文化的特點，導致體育文化的異化，使不同民族或國家的文化發展不再獨特。

制度文化：旅游業的發展在一定程度上會導致制度文化的破壞。由于旅游者文化素養和素質參差不齊，旅游者在前往某一目的地旅游時，可能會做出一些高雅的行為，破壞當地的風俗習慣，或破壞當地的物質文化遺產，給當地旅游資源造成重大損失，不利于旅游業的發展。二是旅游目的地的本土文化受到外來文化的影響。當地文化可能發生重大變化，不利于文化特色的保存和傳承。

對于行為文化：旅游行為將外來文化帶到旅游目的地。這種文化傳播形式有其利弊。一種文化的到來可能會影響到當地居民的審美情趣和世界觀，這種意識會影響到旅游目的地居民的行為。負面影響也會導致行為文化的破壞。例如，旅游者帶來了自己或民族的文化，對旅游目的地的傳統文化產生了影響。當地居民盲目地相信外國文是“好”的，不加區別地盲目接受。他們盲目模仿旅游者的生活方式，接受旅游者的價值觀、人生觀和道德觀。因此，他們的民族文化逐漸被外來文化所同化。旅游目的地居民，特別是青少年，在生活方式上盲目模仿外國游客，特別是在發達國家和發達地區，逐漸改變消極的思想和行為。他們開始對自己的傳統生活方式感到不滿。他們先是被動地模仿自己的衣著、娛樂，然后發展自覺的追求，增加了賭博、賣淫、投機倒把、貪污賄賂、走私走私等犯罪和不良社會現象的數量，影響了社會秩序的穩定。由于旅游是一種商業營銷，隨著旅游業發展? ??深入和經濟利益的影響，旅游目的地的商業意識太強，會導致旅游目的地的風俗習慣、生活方式遭到破壞，文化的真實性受到極大破壞。

對于心理文化：心理文化是社會意識活動中孕育出來的人的價值觀、審美情趣、思維方式等主觀因素。心理文化的負面影響可以分為兩個方面。一方面，對于旅游目的地居民而言，外來文化的沖突可能導致旅游目的地居民心態的變化。另一方面，對于旅游者來說，接受和體驗另一種文化也會對他們自身的價值觀產生一定的影響。受商業化的影響，當地居民在參與旅游時可能會更加關注經濟利益，從而導致居民心態和文化的改變，整個地區的旅游業將向商業化方向發展。如果旅游景點過于商業化，旅游景點就會失去吸引力，旅游體驗就會下降。下降也是意料之中的。

以上就是小編對于旅游業對當地文化帶來的壞處都有什么？這個熱點問題的的一些簡單的看法，有不同的想法和不同的意見的小伙伴歡迎下方留言，請不吝賜教，小編感激不盡，必定予以回復，謝謝各位閱讀！

8. 旅游景點商業化是什么意思

限制旅游景點從業人員的規模和地點。對宰客黑導游等現象進行嚴厲打擊。派出巡邏隊在旅游景點那兒進行不間斷的巡邏檢查。

9. 旅游景區的商業業態

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。本節將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、各種住宅區、各種專業市場，以及大型購物中心等商業房地產里面，隨處可見商鋪----商業設施就是由大大小小的商鋪組成。　　盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業環境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。　　1、 按照開發形式進行分類　　（1）、商業街商鋪　　商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。　　商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，這類商業街取得成功的較少。　　與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。　　（2）、市場類商鋪　　在這里，我們所說的“市場”是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。　　市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。　　（3）、社區商鋪　　社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。　　社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。　　（4）、住宅底層商鋪 　　住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。　　住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。　　（5）、百貨商場、購物中心商鋪　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設。　　（6）、商務樓、寫字樓商鋪　　商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。　　（7）、交通設施商鋪　　交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。　　以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開發觀念的理解。　　2、按照投資價值分類　　商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區商業的定價應該是住宅的2倍到3 倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。　　（1）、“都市型”商鋪--績優股　　“都市型”商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，“都市型”商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力：“都市型”商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將“都市型”商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。　　“都市型”商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于“績優股”商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！　　“都市型”商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。　　（2）、“社區型”商鋪--潛力股　　“社區型”商鋪和我們上一部分談到的“社區型”商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為“潛力股”原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良 好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。　　需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。　　關于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節進行專門介紹。　　（3）、“便利型”商鋪--冷門小盤股　　“便利型”商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為“便利型”商鋪是因為其所經營的商品均屬于“便利”類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。　　“便利型”商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事“便利型”商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。　　“便利型”商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的“小盤股”特點。正所謂船的好掉頭！　　之所以用“冷門”來形容“便利型”商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節我們還將專門對其進行介紹。　　（4）、專業街市商鋪--高科技股　　專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。　　比如北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪“高科技股”。　　（5）、其他商鋪-“一般股票”　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為 “一般股票”，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業面積達64000平方米，從規模看，在北京激烈的商業競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的“績優股”。　　從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在? ??區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從“一般股票”轉變成“績優股”。只是依賴于開發商、運營商對項目準確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。　　3、按照商鋪的位置形式分類　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業特色街、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。　　（1）、唯一性差異　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。　　（2）、商業業種業態局限性差異　　鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。　　（3）、營業時間差異　　鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。　　（4）、行業規劃調整風險差異　　鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。　　（5）、物業運行費用差異　　對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。　　（6）、物業出租選擇范圍差異　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。　　（7）、投資風險差異　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了“錢” 途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著“一鋪養三代”的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入“一鋪套三代”的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。　　（8）、炒作難易程度差異　　鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被“復制”，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

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