投資旅游地產需要注意些什么呢？
非常榮幸為題主作答。
從題主描述的情況來看，我想從旅游地產的范疇、目前盈利模式和困境、投資運營要點等3個方面進行回復。
一、范疇
所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、購物、度假、居住為一體的開發項目，皆可為旅游地產范疇。
二、主要盈利模式和困境
1、常見盈利模式
盈利來源主要為地產銷售和旅游經營。地產銷售是依附在旅游經營上面的，旅游經營聚攏人氣、帶動地產銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再投入到項目后期開發運營中。
2、困境
主要是選地困境和資金流困境。
旅游地產需要培育，培育的過程基本都是投入，因此需要自有資金雄厚、需要能融來的資金便宜，但是后期回款需要培育得到市場的逐步認可才逐步回收。因此存在資金流問題。
三、投資運營要點
旅游地產不同于一般住宅項目開發。 一般住宅項目，幾萬方到幾十萬方的體量，無非差異是在開發的批次不同，但歸根到底走的是流量和價格預期。但旅游地產項目不同，它一般業態復雜，既有住宅、也有酒店和商業，既有可售產品，也有要開發商自持的的產品，這對開發商的運營開發能力以及管理能力是一個巨大的考驗。
因此，投資旅游地產必須先有格局，這個格局就是做超大盤、整合大量資源、大運營的調性。我想從4個方面分析下底線性的注意要點吧：
1、選地
地塊的區位很關鍵，遠離城市就會存在銷售困難，距離城市近就會面臨拿地難。所以選地要么距離大城市近（比如華僑城的歡樂谷項目），要么距離名勝景區近（比如雅居樂在海南的項目）。
其次，要盡可能的大。沒有大盤，難以成就旅游地產。可以采用先跟政府約地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。
2、開發時序
房地產項目涉及大量資金投入和杠桿使用，旅游地產更是如此，有可能資金投入進去，如果前期選地、規劃、策劃定位不準，后期根本無法變現，更談不上盈利。
所以開發旅游地產項目，必須首先要考慮能否潛下心來做旅游，如何達成旅游和地產的平衡，如何實現“依靠旅游拉動地產，憑借地產反哺旅游”的良性循環。
講到如何潛下心做旅游，就是說項目的內涵。內涵就是以項目為背景所依托的故事，旅游地產的出路在于鮮明的內涵，這是旅游地產形成特色競爭力的關鍵因素 。
3、配套與資源整合
縱觀國內比較成功的旅游地產項目，都以高品質的配套帶動項目升值，比如雅居樂清水灣項目。真正做旅游地產，就要實現高品質的景區、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園六大要素或其中幾個要素的有效組合，目的都是為了實現高品質住宿、購物、休閑、特色體驗、自然風光全角欣賞的結合。
有高端配套，必要有高超的資源整合能力。所謂整合歸根結底就是自然風光的挖掘能力、各類配套所需的商務資源嫁接能力。能夠挖掘一個區域最核? ?、最稀缺的景觀價值，是旅游地產項目后期成功的必要條件。而商務資源嫁接也是確保項目后期運營到位不到位的關鍵，比如是否有極具競爭力的設計資源、引入的品牌酒店、購物品牌和演藝商等、導入客源的旅行社及銷售等等，都會在拿地后開發運營階段一個一個的成為環節的關鍵因素。因此，要有好配套，必須有資源整合能力。
4、始終堅持大運營思路
旅游地產開發要注意可見物業、可感受體驗、可升值資產相結合。所以需要將長期運營視為旅游地產項目的關鍵，做好商業、酒店、主題公園等業態的運營。真正注重長期開發過程中的后期利潤價值，即不動產的租賃經營、旅游產品的門票和輔助收入、商業配套設施的收入等，從而打開多元收益模式，實現長期獲益。
如此才能真正贏得市場，否則就會陷入“大地產小旅游”的怪圈，最終不倫不類。
希望上述回復對題主有參考意義。謝謝！
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