獨家研究丨幸福頤養：揭開『北京首家高端護理院』的神秘面紗
圖：幸福頤養護理院外景
在北京，沿長安街一路向西，依次經過地鐵1號線復興門站、南禮士路站、木樨地站、軍事博物館站、公主墳站、萬壽路站、五棵松站、玉泉路站、八寶山站、八角游樂園站、古城站后，到達終點站——蘋果園，這短短幾公里，各部委、軍隊大院密集，是北京城中高端養老客群最集中的區域。
圖：海航?和悅家國際頤養社區外景
距離八角游樂園站1公里遠，矗立著一家北京城西地標性養老機構——海航·和悅家國際頤養社區，這家于2017年2月前后開業的項目，總建筑面積達到40000余平方米，擁有302間客房、403張養老床位，以及近乎奢侈的公共配套設施，其建筑形態更類似于垂直型CCRC，在養老機構品類中，無出其右。
圖：海航·和悅家單人樣板間
圖：海航·和悅家公共配套空間
依靠開業初期超高的性價比（自理長者8800元/月，單人間，含床位費、餐飲費、基礎服務費），海航·和悅家創造了在開業第一年，就實現月均凈去化近20人，全年入住將近230人的行業神話，遠高于北京中高端養老機構月均凈去化3至5人的行業水平，前無古人。
圖：椿萱茂（青塔）老年公寓
距離海航·和悅家15分鐘車程，是北京城西的另一家高端養老機構——椿萱茂（青塔）老年公寓，作為椿萱茂在北京的第3個項目，也是椿萱茂在京第一個五環內的項目，青塔項目曾創造過輝煌的入住速度。
然而隨著第一批入住長者合同期滿后優惠政策的結束，以及同期推行的漲價政策，兩者相加，使其在完成客群優化的過程中，也必然付出了大量客戶流失與入住增速放慢的代價，這也意味著經歷過多年運營后，養老企業開始主動嘗試變化，尋找盈利方向，過程中的成敗與得失，其實并無對錯。
在北京，自古有“西貴東富”之說，城西區域覆蓋西城和海淀，中高端老年客群儲備量充足，又加之中高端養老項目相對稀缺，使得這個區域成為一片藍海，從海航·和悅家和椿萱茂（青塔）兩個項目的運營經驗看，也多少印證了這個觀點。
01.「護理院」之謎
時間來到2020年初，一切平靜終將被打破，當海航·和悅家和椿萱茂（青塔）逐漸達到平穩狀態后，北京城西即將悄然誕生另一個地標性養老項目，更準確的說，應該是地標性“醫養項目”——幸福頤養護理院。
圖：幸福頤養護理院與朝陽醫院（京西院區）一路之隔
經常有業內朋友問：北京有沒有好的護理院？
回答時，往往語塞，因為北京護理院極度稀缺，真正有“醫療資質”的護理院就更是鳳毛麟角，這多半與醫療和醫保政策有關。
護理院在北京絕對是個稀缺品，據業內人士透露，很多“冠以護理院名義”的項目其實并非真正意義上的護理院，“更多只是一種市場營銷層面的包裝”。
圖：北京護理院調研地圖
從我們實地調研的14個“帶有護理院標簽的項目”看，在幸福頤養護理院開業前，北京實際在運營，且具有“醫療機構執業許可證”的護理院僅有：光大匯晨護理院（90床）、民眾護理院（90床）、康助護理院（50床），一共3家。
圖：光大匯晨護理院（望京項目）
更重要的是：這3家護理院的審批床位數均未超過90張，且都未納入醫保定點醫療機構，這意味著剩余床位只能再另行申請“養老床位”，而在沒醫保的情況下，護理院不僅失去了盈利能力，反而因為高昂的運營成本，成了養老的負擔。
在《護理院基本標準（2011版）》中，對護理院定義如下：護理院是為長期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長期護理服務的患者提供醫療護理、康復促進、臨終關懷等服務的醫療機構。
圖：康助，集“護理院”和“養老機構”于一體
也就說，護理院歸類是醫療機構，主管部門是衛健委。因此，凡是取得《養老機構執業許可證》、主管部門是民政局的項目，都不能算作護理院，而是護養型的養老機構。
同時，在《護理院基本標準（2011版）》中，也明確了以下內容：
1、床位
住院床位總數50張以上。
2、科室設置
（一）臨床科室：至少設內科、康復醫學科、臨終關懷科。
（二）醫技科室：至少設藥劑科、檢驗科、放射科、營養科、消毒供應室。
（三）職能科室：至少設醫療質量管理部門、護理部、醫院感染管理部門、器械科、病案（統計）室、信息科。
3、人員
（一）全院至少有1名具有副主任醫師以上專業技術職務的醫師，至少有3名具有5年以上工作經驗的醫師。
（二）每床至少配備0.8名護理人員，其中，注冊護士與護理員之比為1：2-2.5。
（三）每10張床或每病區至少配備1名具有主管護師以上專業技術職務任職資格的護士。每病區設護士長1名。
（四）應當配備與開展的診療業務相應的藥師、技師、臨床營養師、康復治療師等醫技人員。
除此以外，還有關于房屋、設備、管理等維度的要求。
可見，護理院作為醫療機構，醫護配置遠高于一般意義上的養老機構，當然，這背后也意味著更高的運營成本，但即使如此，在打通醫保的情況下，護理院的普遍盈利能力普遍也遠遠高于養老機構，這主要因為以下3個核心要素：
圖：遠洋˙椿萱茂收購的蘇州華相護理院
1）按照上海和江浙一帶的經驗，一旦護理院納入醫保，解決掉支付問題，按照現行的醫保報銷政策，單床的營收就會遠高于養老床位；
2）失能長者及家屬對護理院的認可度、信任度要高于養老機構，在同樣收費區間的基礎上，護理院的去化速度要快于養老機構；
3）護理院具備更強的醫療、康復、慢病管理服務能力，可為長者提供更多的增值服務，創造增值收益。
02.理性看待「醫養結合」
圖：“醫養結合”宣傳畫
談到護理院，就不能不聯想到醫養結合，我們發現醫養結合其實涉及5個相關方：政府、市場、醫療、養老、醫保。
目前，養老機構在醫養結合模式上大致有以下幾種：
1）養老機構內設醫務室，案例：和熹會、椿萱茂；
2）養老機構+自建醫療機構，案例：北萬光熙康復醫院、恭和苑雙井第二社區衛生服務中心、泰康之家·燕園；
3）把養老建成醫療機構，案例：光大匯晨護理院（望京）；
4）引入社會醫療機構，案例：光大匯晨北苑（引入隆福醫院）；
5）不設醫療機構，但配置醫護人員，案例：寸草春暉（望京）。
圖：持續虧損的新華康復醫院
如果我們從生意的角度（是否可以盈利）判斷該選擇哪種醫養結合模式，會發現：絕大多數設置了高級別醫療機構的養老項目都“比較后悔”，因為在實際運營中，醫療不僅未起到提升項目整體盈利能力的作用，甚至無法維持自身的收支平衡。
本來是希望通過醫療提升養老的盈利能力，反而變成了“養老給醫療輸血”。
因此，聰明的養老項目會通過選址來充分利用社會醫療資源，自身只配備基礎的醫護人員，以達到經營與客戶需求的平衡。
醫療并非養老的救命草，養老的本質永遠是“支付問題”，如果沒有醫保，醫養結合往往淪為空談，但有了醫保，也并非可輕易起死回生，比如養老機構內設醫務室，即使在有醫保的前提下，因為涉及服務范圍、服務能力、服務內容、醫保上限等制約，想盈利，也并非易事。
據AgeLifePro了解，有些知名養老機構在達到運營穩定期后，已經開始進行“醫務室外包”。
那么，到底有沒有值得借鑒的“醫養結合”模式？
圖：上海星月星連鎖護理院官網（醫保報銷成為核心）
讓我們把視線拉到南方，在上海、江浙一帶，“護理院”作為醫養結合的一種，依托上海開放的醫保、長期護理險等政策，已發展得相當成熟，這種看似介于醫療和養老之間的產品模式成為市場上最有競爭力和盈利能力的項目。
03.幸福頤養護理院的「神秘面紗」
據了解，上海等區域護理院模式的成功實踐，是幸福頤養團隊決心將北控項目打造為護理院的重要因素。
圖：幸福頤養護理院區位示意圖
幸福頤養護理院坐落于北京市石景山區人民渠北路6號院，與三級甲等醫院——朝陽醫院（京西院區）一路之隔，地理位置優越。
項目產權方為北控健康（公司全稱：北京北控健康產業投資管理有限公司），土地用途為醫療衛生慈善用地，房屋用途為養老院。
整體建筑面積約24000平方米，該項目曾作為2014年北京32個重大養老項目之一，出現在市政府的內部簽報文件中。
圖：北京市人民政府內部文件
“北控”其實也做養老，讓我們把時間拉回到2014年同年6月，北控旗下的光熙國際老年公寓正式運營，該項目之后與萬科合作，改名為“北萬光熙怡園”，北控團隊逐漸退出運營后，又與路橋集團、國開金融合資成立了“北京恒頤健康管理有限公司”，負責恒頤復健之家·自如項目的整體運營。
“京原路7號”曾作為北控第2個戰略級養老項目，多年后，誰又曾預料到，北控的身份從“養老運營方，華麗轉身為房東”。
圖：幸福頤養護理院˙房間實景圖
一個被北控“放棄”的養老項目，如今卻成為“北京首家高端護理院”，這其中有多少艱辛與不易，自不必多說。
在幸福頤養的整體規劃中，該項目定位高端護理客群+少量高齡自理客群，可提供約550張床位，配備具備三甲醫院管理和照護經驗的團隊，保障全方位的醫、養、康、護服務。
圖：幸福頤養護理院醫療康復配套
圖：幸福頤養護理院公共配套
項目配有：醫療中心、康復中心、茶餐廳、室內花園、閱讀吧、休閑棋牌區、自助餐廳、樂活體驗區、小超市等豐富的功能配套，已于2019年年末投入試運營。
圖：石景山區人民政府官網
根據北京市石景山區人民政府的公開公示信息顯示：幸福頤養護理院一期審批床位：150張，這也是北京首家超過100床的護理院。
圖：幸福頤養公司介紹
官網顯示，“幸福頤養”成立于2015年，公司全稱為——北京幸福頤養醫療投資控股有限公司。
目前公司在全國還運營著3個養老項目，分別位于：廣州市南沙區、銀川市西夏區、南京市玄武區，總床位數達到1500+。
圖：幸福頤養全國項目分布
結語
“護理院”是中國養老版圖上一個“特殊的存在”，因為從本質上講，其并不屬于“養老機構”，而是“醫療機構”。
但相對于其它醫療機構類型，“護理院”的盈利能力顯然很有限，不過即使這樣，如果護理院可以打通醫保，相比養老機構來說，依然具備巨大的盈利優勢，這也是無數養老企業渴望踏入護理院的本質原因。
AgeLifePro認為：
幸福頤養護理院的落地，絕不僅僅意味著一個醫養結合標桿項目的誕生，而將有可能推動護理院模式在北京的進一步發展，至少會引起政府層面的高度關注，這，對整個行業來說，無疑具有極其重要的示范意義。
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