2021勢必迎來貼身肉搏的區域！主城房價之底是否再被擊穿？?

先來看一張圖。

重點放在四環沿線。

向西，高新新城，帶裝修均價11500-12000，毛坯均價11000左右。

至于東四環外的白沙，毛坯均價也在13000左右。

向西的高新新城成了四環沿線上的價格洼地。以89㎡小三房為例，首付不到30萬，月供3925元，基本上是鄭州四環最低門檻。

過去的2020年，高新區以住宅198萬㎡的成交量高居主城榜首。

這其中，高新新城也一定是出了力的。

再來看一張圖。

這是農歷開年，高新雙湖科技城又要推出的一塊住宅用地。

一路之隔就是保利和龍湖。

不可否認，2021年勢必迎來肉搏之戰的區域就在雙湖科技城！

前兩天，我們一路向西，穿過高新老城，再次實探四環外的高新，只不過，這次重點放在了雙湖科技城南區。

老城科學大道城市界面，繁忙的科學大道是高新城人民通往市區的關鍵道路。

嚴格意義上，雙湖科技城只包括兩部分。其一，蓮花街、翠柏路、河陽路、紅松路、金盞街、河陽北路圍合街區，其二，明珠路圍合街區。

不少地塊都有了主人。

圖片來源網絡，僅供參考。

地鐵9號線穿過的金盞街為界，雙湖科技城分南北兩區。北區，開發較早，以華潤、正商、美的、金輝等房企為主。去年5月，我們做過實探，8號線開工/均價1萬1/高逼格規劃，剛需天堂還是深坑？

這一次，我們將重點放在了南區。

相比較北區，南區占據天然優勢。

1、容積率更低，北區容積率一般在2.49-2.99，大多數產品地價不低，只好做高層+洋房高低配設計，居住純粹度大打折扣。南區雖然也做了高低配，但容積率最高不超過2.49，甚至保利新地塊容積率不超2。

2、整個雙湖科技城大部分水系都在南區，再加上公園、綠地，生態環境更宜居。

3、南區多凈地，更多的安置用地，三甲醫院用地，五館合一的文化用地，唯一的一所高中用地，大型商業用地都集中在北區，北區人口數量、流動性、復雜程度都要大于南區。

當然，不黑不吹，南區目前開發成熟度比不上北區。

開車在金盞街以南逛，白紙、空曠、待開發是南區給我的第一印象。但有兩個細節，我必須說一下，整個高新區對雙湖科技城還是相當重視的。

其一，雖然片區內斷頭路不少，但能通行的道路紅綠燈系統都正常，路況干凈，整潔，隨處可見清掃車、環衛工、灑水車。

其二，這個片區是有公共交通的，不只是臨近科學大道的區域，還有區域內的小路，連通地鐵站。

雙湖區域的南北主干道，創新大道，路況不錯。

雙湖南片區中海萬錦熙岸，片區最早交付項目，目前余144㎡洋房在售，價格接近16000。

龍湖天境售樓部附近的公交站。S開頭的公交車，可連通地鐵站。

區域現狀，大量的待開發用地。

紅綠燈都是正常運行的。

路兩側的綠化還有待呈現。

區域內有不少斷頭路，有待連接，如圖是綠梅街。

三甲醫院，鄭州中心醫院雙湖院區，規劃150畝，1500個床位。

雙湖科技城中央公園，面積很大，整體還處于未修葺階段。冬天里，顯得有點兒落寞。

沿創新大道拐上蓮花街，區域才熱鬧起來。

排隊穿過蓮花街西四環，再度回到城市里的熙熙攘攘。

這就是區域現狀。

1、區域住宅用地所剩不多，不超10塊。但目前推盤量并不小，高新區還需要更多的人口流入，這取決于后續科創的發力，產業的引進。

2、盯緊金盞街，不僅有地鐵布局，沿線兩側規劃打造超過20萬方的濱水商業。這會是一條集金融辦公、創客園區、商業中心的片區發展主軸。

3、約6平方公里的小微城市，教育、醫療、商業、辦公、行政、公園都能在3公里內實現，已屬難得。

4、湖心島、五館合一、鄭州中心醫院、中央公園、外語中學附屬小學等配套都是待呈現狀態。

雙湖科技城還需要更多的時間，但，所幸，核心區不大。

說回樓盤上。

目前南區，除開中海萬錦熙岸有部分洋房在售，均價接近16000。片區內還有兩大新盤，其一，龍湖地產在高新區的第二個項目龍湖天境，其二，保利在高新區的又一項目保利和光嶼湖。

龍湖天境，天字系，龍湖的TOP系列產品，全國第五個天境。

保利和光嶼湖，和光系，首次入鄭，同樣是保利的高端改善系。

差不多的位置，都是洋房+高層，都是高端產品系，選誰？

先看小區位，還得拿出這張圖。

龍湖天境：

優勢：

位于區域兩條主干道交會處，規劃有地鐵9號線地鐵站，地鐵建成后，標準的地鐵盤。

向東一路之隔就是中央公園，面積大，建成后相當于業主的后花園。南側規劃有小學。

東北方向是區域規劃的集中商業，便利生活。

劣勢：

北面鄰片區唯一三甲醫院，150畝，床位1500張，落成后周邊人流量大，或影響交通。

地鐵9號線未獲批，目前雙湖還要依賴2024年通車的8號線。龍湖距科學大道2.5公里。

周邊處于規劃階段，無其他樓盤，無法抱團取暖。

保利和光嶼湖：

優勢：

位于創新大道東側，更靠南，更靠近科學大道。

雙公園天健湖和杜寨遺址公園，均已落成。

部分房源站在陽臺可看到湖景。

距在建地鐵8號線最近站點2.6公里，不算地鐵盤，但后期借助公交、小藍車可實現連通。距離規劃中的9號線不到900米左右。

緊鄰最早交付的中海。

東側有小學和中學，均為高新區管委會牽頭建設，外語特色，起點不低。

劣勢：

創新大道西側，一路之隔是片區的公交車樞紐場站，有利有弊吧。

小結：從區域規劃來看，C位應該就是龍湖天境所處位置，但正因為C位，周邊太過嘈雜。如果想親水，站在陽臺遠眺湖景，可選保利。

再看產品規劃。

龍湖天境：

但從產品系上來說，龍湖在鄭州的產品規劃都不錯，就看交付結果了。

容積率2.49（包含公寓），12棟洋房（8-9層），3棟高層，3棟公寓，1棟配套用房。和景粼玖序一樣，仍舊規劃有公寓。把效果圖放大，最北面就是3棟公寓，底部有商業，或影響高層低樓層業主居住舒適度。

高層2T4，戶型全都是3房，99㎡，115㎡，洋房1T2,116㎡和143㎡，143㎡為洋房主力戶型，整體偏改善定位。

龍湖一貫主打景觀，天境規劃三重歸家禮序+雙軸六園八景+三大定制主題空間（深海奇緣海底樂園+全齡架空層泛會所+650米有氧環形跑道），還是有想法的。

單說目前售樓部的景觀展現，天境和天鉅項目上都大面積用了水景。我們這次去的時候天氣太冷，售樓部示范區的水景關了。這是從網上搜到的天境水景，大家感受一下。

產品是不錯，就看落地如何了。目前龍湖在鄭州只有南龍湖的項目部分房源交付。

保利和光嶼湖：

保利同樣做的是高層+洋房的高低配。

高層基本上布局在創新大道沿線和社區最北位置，創新大道為后期片區主干道，或有些許噪聲，但影響不大。

保利地塊更大，容積率更低。

規劃9棟20層高層、18棟7+1洋房、1棟幼兒園及1棟配套用房。和龍湖天境不一樣的是，全部精裝交付。

高層3T6，洋房1T2，高層也全都是三房，90㎡，115㎡，120㎡，洋房更純粹，標準層只有一個面積140㎡，有部分底躍、頂躍針對改善人群。

保利和光嶼湖此次的景觀設計也相當有特色，在售樓部，光、影、聲音三者結合，也有一番韻味（不好意思，沒有拍到圖片）。

小結：兩者都將社區內最好的位置給了洋房產品。高層產品或多或少受到噪音、底商、公寓的影響。買龍湖，最好避開西北角房源，更嘈雜。買保利，也可選擇靠東，靠南房源。

再看戶型。

龍湖天境：

龍湖高層最小面積做了99㎡的三房兩廳兩衛，注意是兩衛。個人挺喜歡這個設計的，并不常見。多一個衛生間多了方便，而且還是全明戶型，朝南臥室都有飄窗，作為首套，空間絕對夠用了。

洋房最小面積116㎡。總價低，是入住低密洋房的一個低門檻，總價160萬左右。

相比較而言，143㎡洋房戶型更舒適。

四開間朝南，南向均有陽臺和飄窗。主臥套房設計。打算看洋房的，還是推薦這個戶型。

保利和光嶼湖：

戶型方面，保利的高層也全部為三房設計，洋房全部都是140㎡。保利戶型最大的特色就是贈送空間，每個戶型都有贈送面積。

高層最小戶型做到90㎡。三開間朝南，北向小房間贈送超過一半兒面積，可DIY臥室。但因為是陽臺改造，后期窗戶可能做不到其他臥室那么開闊，對采光、通風有些許影響。

陽臺改房間，樣板間如下：

作為精裝交付，保利在精裝樣板間內展示了大量的收納設計，還是挺有想法的。

玄關，附帶穿衣鏡，扶手。

玄關另一側的收納空間。

客廳的收納。

洋房全都是140㎡戶型，三開間朝南，客廳橫廳設計，采光面挺大。橫廳設計有一個弊端，喜歡的人很喜歡，不喜歡的人覺得特別別扭，個人很喜歡這個橫廳設計，客廳視野特別開闊。洋房同樣有贈送,但是即便加上贈送，140㎡的洋房戶型北面臥室還是有點兒小，有點兒小遺憾。

小結：戶型方面，高層方面，推薦龍湖的99㎡三房兩衛戶型，住的時間更長，也更舒適。同時也推薦保利的90㎡三房，贈送大半個臥室，對剛需來說，還是有吸引力的。洋房方面，看個人喜好。

龍湖天境目前已經開盤兩次，首開效果不錯，率先在南部片區吸收了一部分購房客戶。保利做精裝修交付，價格肯定要比龍湖貴，至于首開價格多少，暫不得知。有劇透，高層預計13000左右，洋房16000左右。

高新新城的客戶有限，又遇上片區集中供應，兩公里內有八個樓盤在推售，2021年，保利又加入戰局，你選誰？

不論選誰，你必須要做的就是實地去周邊走一走，轉一轉。

考慮：目前雙湖的進度你是否能接受，你是否能等得上它的規劃落地，如果可以，那就買？如果不行，那就換！

· END ·

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