實探！11000元/㎡起的雙湖科技城值不值得買？
趕著購物節的熱度，不少樓盤選擇了在雙十二進行加推，而其中位于雙湖科技城的某樓盤，11月底首開房源全部售罄，雙十二加推去化良好，在一眾去化低迷的樓盤中顯得格外特別。
經常被拿來作對比的濱河國際新城，正因為荷湖規劃變動遭遇著口水風波，曾經同樣地王頻出的雙湖科技城，現在會因為一個項目的熱銷再次重回大眾視野嗎？
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首先明確雙湖科技城區域規劃范圍：
由蓮花街、翠柏路、河陽路、紅松路、金盞街和河陽北路所圍合街區以及明珠路所圍合街區兩部分組成，規劃用地總面積約為3.91平方公里，其中金盞街兩側商業、商務用地、體育用地及社會停車場用地作為彈性控制范圍，地塊面積78.51公頃。
圖片來源：規劃局網站
雙湖科技城得名由來，就是區域內規劃約188畝的天健湖和約459畝的天德湖，以及圍繞湖心島建設的中原科創金融島，是以“北大深圳研究院（深港產學研基地）”為依托，建設中部一流的“科技金融中心”。
教育配套上，雙湖科技城內部共規劃7所公立學校——
4所小學：已確定的有3所，蓮花街第二小學、蓮花街第三小學、鄭州外國語附屬小學；
2所初中：高新區第二中學、鄭州高新區外語中學；
1所高中：鄭州中學紅梅街校區（高中校區）（已建成招生）。
醫療配套上，區域內規劃1所三級甲等醫院——鄭州中心醫院高新醫院，投資總額約7.7億元，占地面積約151畝，規劃床位1500張。
交通配套上，地鐵9號線規劃站點金盞街紅松路站、金盞街創新大道站從區域內部穿過。
商業配套上，沿著金盞街兩側規劃設計創新科技智慧走廊和綜合性商業，集金融辦公、商業娛樂、創客園區為一體。
底圖來源：規劃局網站
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再來看雙湖科技城歷年土拍信息匯總——
這片不大的土地上，已經入駐了7家本土乃至全國的知名房企。最早入市的是中海萬錦熙岸和華潤悅景灣，目前華潤悅景灣已經清盤，保利和光逸園（備案名）正處于前期籌備階段， 主要在售樓盤共有5個：中海萬錦熙岸、美的翰悅府、金輝優步花園、正商湖西學府、龍湖天境。
1、中海萬錦熙岸
?基本信息： 項目占地面積約113.98畝，容積率2.49，綠化率31%，共規劃4棟31-34層高層、1棟18層小高層、16棟洋房。
?地段概述： 項目北側為保利和光逸園（備案名）地塊，西側臨近雙湖科技城主干道創新大道，南側臨近河陽路，一路之隔為天健湖公園綠地及水系，東側臨近高新區管委會家屬院及杜寨遺址公園。項目距離在建的地鐵8號線最近的站點為天健湖站，距離約2.4公里，后期公共出行更依賴規劃中的地鐵9號線。
▲小區南側綠地
▲天健湖水景
▲創新大道
?在售戶型產品： 目前高層房源已售罄，洋房在售樓棟6/7/8/9/10/14/19#樓，戶型建面約144㎡，帶裝修交付。
?交房時間： 預計2021年9月交付。
?參考價格：15300-16100元/㎡
點評：在占地造湖專項整改背景下，中海萬錦熙岸門前臨近的天健湖水景屬于稀缺不可復制資源，同時項目東側又有規劃的杜寨遺址公園作加持，這是中海在雙湖科技城立足的核心競爭力，再加上準現房帶裝修，交房入住等待周期短，也是個賣點。不過項目戶型規劃單一，僅有144㎡戶型，且戶型設計較為一般。
2、美的翰悅府
?基本信息： 項目占地面積約77.8畝，容積率2.99，規劃為純高層小區，共有11棟27-33層高層住宅、1棟社區商業（現為售樓部）和1所12班制幼兒園，規劃總戶數1544戶，車位比1:1，戶型建面約89-130㎡，精裝修交付。
?地段概述： 項目北側臨近主干道蓮花街，西側臨近金輝優步花園，南側臨近華潤悅景灣及規劃中的蓮花街第三小學，東側緊鄰紅松路，一路之隔為鄭州中學紅梅街校區(高中校區)，項目距離規劃中的地鐵9號線站點較近，約800米左右，后期公共出行便利。
▲一路之隔的鄭州中學高中部
▲實體樣板間
?在售戶型產品：目前在售7#、12#樓高層，剩余1棟8#樓未推出，剩余樓棟房源已基本售罄。
?交房時間： 1/2/4/5/6/9#樓預計2022年12月底交付，7/8/11/12/13#樓預計2023年6月底交付。
?參考價格： 7#均價13000元/㎡，12#樓均價11000-12000元/㎡。
點評：美的翰悅府為雙湖科技城目前唯一的純高層住宅小區，相比周邊高低配樓盤，高層的居住舒適度更高，且美的打造的差異化競爭戰略是以“智慧健康社區”為標簽，精裝修交付且贈送26種智能化產品，和康橋未來公元定位的“AI智慧互聯生活城邦”不謀而合，這或許是未來人居一個主流的革新方向。不過項目不足之處就是東南角規劃有公交場站及社會停車場。
▲地塊東南角臨近公交場站及社會停車場
▲樓盤工程進度對比
3、金輝優步花園
?基本信息： 項目占地面積約72.82畝，容積率2.49，共規劃6棟高層、8棟洋房，高層戶型建面約89㎡，洋房戶型建面約128㎡，精裝修交付。
?地段概述： 項目北側臨近主干道蓮花街，西側臨近規劃中的高新區第二中學、億科新城(北院)，南側為正商湖西學府，東側為美的翰悅府。
▲億科新城(北院)
▲工地實拍
?在售戶型產品：目前在售高層12#、13#樓，剩余高層樓棟已售罄，主力戶型為89㎡三房；洋房在售6#樓，剩余1/5/7/8#樓共計四棟未推出，主力戶型為128㎡。
?交房時間：預計2022年年底交付3/4/9/11/14/15/16#樓。
?參考價格： 高層均價11700-12000元/㎡，洋房均價14500-15000元/㎡
點評：作為閩系房企，金輝交出的答卷明顯落后融信一大截。優步花園是金輝繼濱河云著之后在鄭州的第二個項目，社區規劃排布也和濱河云著如出一轍，高層89㎡戶型僅為2.5開間朝南，洋房128㎡做到了四室，功能區間分布與中海萬錦熙岸類似，相比較之下優化了玄關設計，私密性更好。總的來說，這是一個很容易泯然于眾盤的項目，無論是產品規劃和價格都沒有太大競爭優勢。
4、正商湖西學府
?基本信息：項目占地面積約總占地77畝，總建筑面積18.6萬方，容積率2.49，共規劃4棟高層、9棟洋房，內部配套1所幼兒園，高層戶型建面約94-115㎡，洋房戶型建面約104-118㎡，精裝修交付。
?地段概述：項目北側臨近金輝優步花園，西側規劃有市公園綠地，南側相鄰地塊規劃為商業用地，東側臨近規劃的蓮花街第三小學。
▲工地實拍
?在售戶型產品：目前高層13#樓已售罄，主要在售洋房1#、15#樓，剩余高層11#樓、洋房2/3/4/5#樓未推出。
?交房時間：預計2022年8月31日。
?參考價格：高層均價11300-12300元/㎡，洋房均價12800-13500元/㎡。
點評：正商似乎總和高性價比掛鉤，在雙湖科技城也不例外，湖西學府的洋房售價屬于片區內最低水準，精裝的均價甚至比毛坯交付的龍湖天境略低，洋房規劃的戶型面積段最低104㎡起，也是打破片區的最低記錄，需要注意的是戶型全部是封閉陽臺，無飄窗面積贈送。
5、龍湖天境
?基本信息：項目占地面積102.5畝，容積率2.49，共規劃規劃3棟31層高層住宅、3棟19層公寓、12棟7-9層洋房，高層戶型建面約99-115㎡，洋房戶型建面約116-143㎡，毛坯交付。
?地段概述：項目北側臨近在建的三甲級醫院鄭州中心醫院，東側臨近交通主干道創新大道，一路之隔為規劃中的中心公園，南側規劃為住宅用地，臨近一所規劃小學，同時距離規劃中的地鐵9號線站點350米左右。
▲工地實拍
▲綠梅街
?在售戶型產品：11月底首開推出高層14#樓、洋房7/8/9/10#樓，目前主要在售高層15#樓、洋房5#樓。
?交房時間：高層預計2023年6月底交付，洋房預計2023年12月底交付。
?參考價格：高層均價10000-11000元/㎡，洋房標準層均價13500-14500元/㎡。
點評：作為龍湖定位剛改、改善的天字系產品，龍湖天境的產品力有絕對優勢，高層采用架空層設計，洋房標準層大橫廳+寬景陽臺，頂樓采用復式躍層設計，贈送空中露臺花園，同時外部臨近9號線規劃站點和規劃中心公園，這樣的條件加上首開低價優惠直接燃爆。不過不足之處是北側臨近醫院。
除了以上在售樓盤，位于中海萬錦熙岸北側、與龍湖同期拿地的保利和光逸園也即將入市，另外在本月21日，又有一宗土地（鄭政高出〔2020〕17號）即將進行出讓，地塊位于保利和光逸園（備案名）西側，和美的翰悅府一樣在地塊東南角規劃一處公共交通場站用地，地塊占地面積48677.06㎡，約合73畝，容積率大于1.1、小于2.0，與保利同屬低密社區，值得期待。
▲保利和光逸園售樓部在建中
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雙湖科技城在售項目產品及均價整理如下——
雙湖科技城內的困斗廝殺一直是分階段的，一代目的華潤和中海都即將交房，二代目的美的、金輝和正商各自拿出殺手锏，美的以智慧社區、純高層為核心進行爆破，金輝雖然籍籍無名但有貝殼正規軍，正商則是剛需性價比首選，三代目的龍湖天境搶先首開入市，奪取客戶資源，然而需要警惕的來自雙湖科技城外圍樓盤——
融信朗悅時光之城，配套在建的地鐵8號線天健湖站鄭州高新實驗中學，退臺洋房產品都是亮點；
萬科城湖心島所剩房源不多，但九期地塊一有動靜，浩大的老業主群體瞬間就能占據大片有力戰場。
對于現在的雙湖科技城而言，要想成為高新區改善居住品質的核心承載區，還有很長的一段路要走。
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