海上明悅，沙田這個投資盤
沙田鎮，北連水鄉片區南接厚街虎門，同時也是串聯東莞與廣州南沙的橋梁，這為沙田樓市發展提供了機遇。
對比虎門3萬+、長安4萬+的房價，沙田是毫無疑問的房價洼地，性價比較高。
這一期的主角是海上明悅，一個典型的投資盤，下面跟著樓哥詳細了解。
01 現場實探打開地圖，海上明悅選址港口大道與明珠路交匯處， 屬于沙田臨港產業片區。
據市自然資源局發布《沙田鎮虎門港近期建設規劃》文件，自2019年起，以虎門港核心，利用港口綜合配套和保稅物流中心的優勢，發展貿易、物流等服務業。
同時謀劃高端新型電子信息產業，整合濱海岸線資源和城鎮空間資源，形成配套完善、生態宜居的品質鎮港區。
這份規劃文件很好解答了沙田樓價出現明顯漲幅，虎門港產業核心區被納入重點建設區域，強而有力的政策能直接帶動樓市發展。
上一期樓哥考察碧桂園柏麗灣二期，沿途經過沙田鎮中心，城市綜合片區的發展已邁入正軌，政務、商業、教育等各類資源都齊全了。
項目營銷中心設在虎門港企業總部大廈旁，說實話，當時樓哥心里落差還是比較大的。
感受最深的一點，虎門港產業核心區停留在初級階段，這里只有港口、碼頭、物流，顯得十分荒涼，距離理想藍圖有不少距離。
樓哥實地考察發現，距離項目400米范圍內，幾乎沒有生活配套，諸如便利店、餐飲店也找不到。
北邊不到100米就是堆場、鋼筋加工廠，南邊則是閑置已久的政府儲備用地，衛生死角較多，視線欠佳。
港口大道、明珠路路況比較復雜，來往的大貨車、泥頭車、貨車數量很多，屆時小區居民會面臨噪音、塵埃等困擾。
回想起來，即便周邊配套和環境沒有亮點，但海上明悅依然取得開盤售罄，主要原因有兩個：
1、物以稀為貴。沙田大多數住宅項目分布在城市綜合片區、南部居住片區，根據虎門港土地規劃，只有兩塊住宅用地，一個是融創云璽灣，另外一個則是海上明悅，兩者僅一路之隔。
2、優質投資盤。項目具備一定投資屬性，賭的就是虎門港產業核心區規劃，一旦落實，物業價值將是一片新天地。
3、交通便利。沿著港口大道，可前往沙田鎮中心及東莞市區；約2公里便是南沙大橋，可抵達廣州南沙。
02 項目測評海上明悅，這是由世茂、卓越、金地聯手打造的住宅項目，自土拍的時候就已經備受市場矚目。
這是一個大型純住宅項目，占地面積達到50374平，但總建面只有168281平，容積率為2.5。
整體規劃6棟高層洋房，9棟小高層，另外還包括1棟安居房，合計1274戶。
停車位方面，項目提供了1260個車位。
內部配套，小區自身沒有規劃幼兒園，只有綠化園林、兒童公園等配套，目前項目還處于施工階段，具體效果不得而知。
樓哥實地考察發現，項目地塊不規整，西南內凹位置為獨立地塊，現狀為獨棟公寓。
另外，7棟、16棟直對南側政府儲備地塊。
03 戶型測評主力戶型為建面約85-98平的高層洋房、取精裝交付；建面約100-120平的小高層，采取毛坯交付。
先看看84平的三房，做到“麻雀雖少，五臟俱全”，對于年輕剛需客戶來說，購房壓力會小一些。
非要挑毛病的話，那就是受困建筑面積，主臥沒有獨立衛生間，對于人數較多的家庭比較不友好。
接下來看看98平的三房，集中在1至7棟，在觀景陽臺可以看到綠化公園以及隔壁的融創云璽灣。
廚房、獨立衛生間、公共衛生間設在室內凸出角落，做到干濕分離。
全屋共有7個飄窗，總得來說，這個戶型的綜合表現是不錯的。
101平的三房，整體是橫廳設計，私密性強，每戶都是電梯獨立入戶。
該戶型都是南北朝向，采光和通風很出彩，布局很緊湊，過道幾乎不占用面積，不設入戶玄關。
另外，最小房間尺寸為2.9米，并且與陽臺相連，居住舒適度較高。
04 周邊配套正如樓哥上文提及，項目附近沒有商業配套，海上明悅作為純住宅項目，自身也沒有規劃商鋪，屆時業主日常生活會很不方便。
商業配套還需要依賴鎮中心商圈，君匯繽紛城、東港城商業中心、萬隆購物廣場、約克時代廣場，上述商業都距離項目5公里開外。
至于南邊的政府儲備地塊，樓哥獲悉土地性質為商業金融業用地，未來不排除會打造成商業體，不過具體方案目前還沒有出臺。
生態娛樂方面，項目東南邊約400米就是穗豐年濕地公園，業主可以在休閑時間前往徒步騎行。
教育配套薄弱，距離項目最近的是沙田鎮第一小學、第一幼兒園，距離超過2.5公里。據銷售介紹，未來融創云璽灣南側約300米將會興建一所小學，不過具體時間和方案未知。
總得來說，在未來2-3年的時間，業主都要忍受各類配套欠缺的困擾。
05 新房供應目前濱海灣片區在售或待售的項目比較多，面對如此豐富的選項，作為消費者，應該如何挑選？
下面看看樓哥整理的濱海片區部分新房表格：
整體來看，沙田新房供應比較緊缺 ，在售待售項目有3個。
在售的碧桂園柏麗灣二期，均價在2.6-2.7萬/㎡這個區間。
如想了解這個樓盤詳細報道，戳《樓哥踩盤：碧桂園柏麗灣二期，這江景盤該不該上？》
待售的碧桂園獅子洋二期，位于濱海灣新區與東莞港交匯中心，緊鄰獅子洋，享受海岸線。
上周推出16套緊湊型別墅，備案均價約4.1-4.2萬元/㎡。
06 樓哥點評濱海灣新區肩負著引領東莞產業轉型升級的使命，東莞三大經濟發展引擎之一。目前濱海灣新區已引進超過2800億元產業投資，預計將會吸引約70萬人才前來就業。
目前沙田鎮吸引思貝克、宜家、沃爾瑪等大批企業入駐，經濟框架已經搭建完畢，一度是房價洼地的沙田成為置業群體的重要選項。
對于海上明悅，樓哥想說的是：這是一個典型的投資盤。
從自住角度看，項目周邊配套不足，居住氛圍一般，需要時間改善提升。
從投資的角度看，倒是值得一試，在濱海灣新區及相關政策的推動下，虎門港產業核心區所獲得的推力是巨大的。
如果未來幾年規劃能夠按部就班落地實施，那么海上明悅的價值將會上升到一個新高度。
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