注意！深圳又出現一個即將爆發的中心區
注意！深圳又出現一個即將爆發的中心區
前不久，一位粉絲朋友告訴淘哥，最近深圳灣已經有二手房成交單價破30萬了。
這個號稱近期成交的數據，并非出自權威渠道，淘哥無法分辨真假。但是有位朋友親口和淘哥說，他剛買了一套半三約170平的，4200萬。還有一位粉絲說，他去年四季度買了半三一套二百多的，總價5050萬，現在同戶型放盤約7500萬。
根據淘哥的跟蹤觀察，恒二、半三這兩年，160多以上的大戶型，每年掛牌價上升在1000萬左右，例如恒二2019年年初，170平米單證的放盤2800-3000萬左右，到2019年下半年3740萬——4050萬之間，到現在掛牌4900-5600萬。而半三，過去一年以來，掛牌價也上揚了約30-50%不等。
為何恒二、半三這些樓盤這幾年表現如此亮眼？因為它是南山乃至全深圳的龍頭物業，位于南山最為中心的位置，自帶魅力光環。淘哥稱之為：中心龍頭資產。
中心龍頭資產遠不僅僅是深圳灣，像香蜜湖、寶中、光明鳳凰城、龍華紅山、乃至廣州南沙明珠灣，天河珠江新城等等，這些年都有非常良好的表現，淘哥參與了其中多個中心資產，也獲得了不菲的收益，深有體會。
這種“中心龍頭資產”就類似茅臺，茅臺上市19年創造了超過300倍的收益，深圳的中心龍頭資產，或許也可以漲時領漲，跌時抗跌，穿越牛熊周期。
淘哥對2021年深圳的一個重磅預判就是：類似2020年一樣的整體普漲行情難以再現。但是“中心龍頭資產”，依然會有不俗表現。
因為以715調控為標志，這一輪的新周期已經開始步入下半場，下半場的特征就是“結構分化”，真正有強勁基本面支撐、真正稀缺、真正位于中心地點、供不應求的資產，才會有持續性。典型就是“深圳中心龍頭資產”。
深圳人很幸運的是，深圳是一個多中心的城市，城市有主中心，副中心，各個區也有自己的中心。從300多萬到3000多萬乃至更高的預算，在深圳都能選到“中心龍頭資產”。
但是，深圳人也是不幸的，當中心四處開花，人人都宣稱自己是中心時，很多人分辨不清楚，到底哪里才是真正的中心！
要明白，一旦認錯了中心、錯把邊緣當中心，你可能就會錯過龍頭資產！
所以，我們首先要弄清楚真正的中心在哪里？
1、南山目前的真正中心在于深圳灣（包括超總），以人才公園，春筍、深圳灣萬象城、深圳灣1號為最核心。這里分布著南二外，南外高新，深圳灣學校等名校。
2、福田的商務中心在于CBD，居住中心在于香蜜湖，而商務中心其實也在從CBD向香蜜湖拓展，未來香蜜湖就是商務+居住雙中心，以深業中城、東海花園、中旅國際公館等為最核心樓盤代表，名校有深圳高級中學。
3、寶安的真正中心就更明顯，毫無爭議就是寶安中心區，區政府、壹方中心和壹方城、華僑城歡樂港灣這里。
4、龍華的真正中心就是深圳北站+紅山，高級中學北校區、紅山6979、金亨利、匯龍灣等樓盤。
5、光明目前的真正中心是鳳凰城這里，區政府、龍光玖龍臺、電建洺悅府、深圳實驗光明分校這一片。
6、坪山目前真正的中心，在花樣年·旭輝·好時光、坪山益田假日世界，泰禾廣場、世茂廣場、華僑城坪山項目、樂安居國際酒店這一片，學校有坪山高級中學，坪山區中山小學。
遍數深圳各個區域真正的中心后，我們就能發現，這樣的中心有很多共同點。
1、往往政府集中力量打造的重點區域，是各個區行政、文化、教育、商業、產業等領域的中心，亦或是多種中心的復合區域。
2、往往有高質量的名校，區一級乃至市一級的。
3、往往有標桿性的、高水平，大體量的商業綜合體、或者地標型寫字樓。
6、因為有以上特征，所以這些中心區，往往也成為最為宜居宜業的區域。表現在樓市上，則是價值最高、漲幅最大的區域。
我們買房，一定要優先瞄準這樣的區域，因為“中心龍頭資產”，就誕生在這樣的真正中心區！比如南山深圳灣1號和悅府、寶安壹方中心、光明龍光玖龍臺、龍華金亨利，匯龍灣和水榭56期，坪山的花樣年·旭輝·好時光，都是這一類資產。
今天淘哥要重點講講坪山，并帶領大家尋找坪山的“中心龍頭資產”，因為淘哥覺得，坪山中心，是深圳一個即將爆發的中心區。而且非常難得的是，目前的房價水平還比較低，介入門檻不高，很多朋友都有能力分享這個中心區未來的發展紅利。
01.
坪山價值急劇提升
最近，坪山突然火起來。
一是新盤銷售很火，坪山中心區甚至有項目開盤當日賣光；
二是土拍熱度上來了，上個月深圳史詩級土拍中，坪山地塊也很搶手，共13家房企參與競拍，舉牌近百輪；
三是坪山的二手房價格悄然上漲，坪山中心區的房價已經破6萬。
為什么會這么火？淘哥認為，坪山中心區的價值正被重估：
1、坪山中心區定位變化大，成為深圳東部中心和深圳都市圈地理中心。
從深圳的總體城市規劃圖可以看出，深圳的中心體系中，東部只有一個：龍崗——坪山中心！
把視野放廣一點，深圳已進入都市圈時代，深圳四十周年慶典大會前，市委全會提出：深圳都市圈建設提速，一核一帶一區，東進西協南聯北拓中優，東進放最前面。
其中，位于廣深港澳科技創新走廊東端的坪山，是連接深汕特別合作區、輻射粵東經濟圈的樞紐。從地理上看，“龍崗+坪山”正好位于深圳都市圈的中心。
2、交通方便，現在坐高鐵從坪山中心區去深圳北站不到半小時，未來還有深汕、深大、深惠、龍大，近幾年地鐵14號線+16號線也會開通；坪山中心區進入深圳核心的半小時交通圈。
3、坪山中心區是城市配套最集中的地方，建有坪山行政中心、燕子湖國際會客廳，坪山會展中心，坪山大學城，“六館一城”、深圳自然博物館、坪山高鐵站，坪山文化中心，華僑城、世茂地標等建筑，還有花樣年·旭輝雙強聯合品牌開發商打造的百萬體量的超級項目——花樣年·旭輝·好時光。
最后一點，坪山中心區是深圳各個中心區中，房價最低、可建設用地最多的，很多產業領跑深圳，這意味著，坪山中心區可能是深圳潛力最大的中心區，看看下圖就知道了：
坪山在深圳各區（深汕除外）的各項排名都是第一，如常住人口增速、流動人口增速、GDP增速、房價增速。
淘哥旗幟鮮明的指出，坪山中心區是深圳最后一個大爆發的中心區！
在大灣區+深圳都市圈背景下的價值急劇提升，坪山從郊區—-副中心—-深圳東部中心—-深圳都市圈的地理中心，成為與前海、福田并列的深圳擴張動力的“第三極”。
02.
坪山成為深圳發展“第三極”
生物醫藥、電子信息、新能源龍頭
坪山憑什么能叫“第三極”呢？僅從產業上看，坪山的地位就是不可取代的。
深圳有兩大科技園：西有南山科技園，東有坪山高新區。
去年4月份，將深圳國家高新區擴容的主陣地放在了坪山，規劃了面積達51.6平方公里的坪山高新園；近3年，坪山高新技術企業已翻4倍。坪山中心區則與高新區緊密相連，位于坪山“心臟”位置，承擔城市形象展示、商圈建設、美好人居等功能。
從體量上看：
坪山：總面積168平方公里，其中國家高新區51.6平方公里，坪山中心區24.08平方公里；
南山：總面積182平方公里，其中國家高新區11.5平方公里，南山中心區1.35平方公里。
對比可以看出，坪山和南山面積差不多，但是高新區面積是南山的3倍，中心區面積是南山的18倍，比南山還大手筆。
此外，坪山區政府砸2200億催化坪山發展，到2030年預計吸引50萬高端就業人才，進駐國家高新技術企業3000家，總產值達到1萬億元。這個產值是前海自貿區（15平方公里）1500億的約6倍，是2019年整個南山區GDP總量的近2倍!
從產業結構上看，坪山很多產業已初成規模，包括生物醫藥、新一代信息技術、新能源、大數據、人工智能、芯片等等
生物醫藥企業已達471家，10多家科研院所，近10家生物創業服務機構；
坪山已形成新一代信息技術產業集聚區，現有電子信息企業800家左右，華為云計算、大數據和人工智能產業領跑深圳；
深圳新能源企業領頭羊在坪山! 有43家能源企業、2萬+發明專利、8000名高精尖人才，知名企業有：比亞迪、恒大新能源、沃爾沃等。
值得注意的是，坪山布局的這些產業，大多是面向未來的戰略性新興產業，其重要性就好像20年前，深圳在南山科技園布局華為、中興。
03.
地鐵14號線和多條城軌
是坪山爆發的點燃器
深圳核心半小時交通圈
置業必須考慮交通，通勤時間越快越好，其實現在從坪山坐高鐵到深圳北站，最短只要20分鐘，非常方便。而且車次非常多，已經實現捷運化。
未來還有地鐵14號線、16號線、各種城際，將大大提升片區的價值。
地鐵14號線作為東部首條快線，與地鐵11號線并駕齊驅，是深圳僅有的兩條快線之一，2022年通車。
連通坪山、龍崗、羅湖和福田的地鐵14號線，最高時速達120km/h，相當于現在的11號線，后年開通后，從坪山出發，約30分鐘就能直抵福田中心。而且，地鐵14號線在大運站可與4條地鐵線換乘（3、14、16、33），可以便捷通達深圳各區，給坪山交通帶來的是顛覆性地升級。
圖源：深圳市軌道交通
比如，地鐵11號線開通后，周邊物業最高有105%的漲幅。
看看今年新開的地鐵6號線，其開通前，光明鳳凰城區域的二手房掛牌均價在5-6萬/㎡。
4月光明鳳凰城二手房掛牌均價（來源：深圳鏈家網）
而在地鐵6號線開通后，目前光明鳳凰城區域的二手房掛牌均價已達7-8萬/㎡，成為了深圳樓市表現最為亮眼的區域。
10月光明鳳凰城二手房掛牌均價（來源：深圳鏈家網）
而14號線是坪山的第一條地鐵，刺激作用更大，屆時可能會復制11號線的行情。
此外，龍崗還有在建的地鐵16號線，由大運站引出，沿龍崗大道、黃閣路、龍平路敷設，終至田心站。線路全長約29.2km，設站24座，預計2023年建成通車。
圖源：深圳市軌道交通
坪山還依托坪山高鐵站打造了坪山綜合交通樞紐，已確定引入深惠城際、深汕鐵路、深大城際、龍大城際等項目。最新的消息是，這些項目年底都可能開工。
以深汕高鐵為例，沿線站點包括深圳西麗站、羅湖北站、坪山站、惠州南站、惠東站、深汕站共6個站。設計時速西麗至羅湖北250km/h，其余地段350km/h；建設周期為2020年-2025年，計劃今年開工建設。以這個速度，從西麗到坪山，中間只停留羅湖北一個站，全程也就是十幾二十來分鐘的事情。
對無數在福田CBD、深圳北站CBD、留仙洞總部基地、科技園上班的深圳人而言，居住在坪山中心區，通過高鐵20-30分鐘上下班通勤，將成為一種現實可靠的工作生活模式。
與城市核心的通勤時間，是決定片區價值的關鍵因素。當年南山的崛起，導火索就是濱海大道的開通，把南山從郊區拉進了城市中心的范疇。未來，坪山的高鐵和快速地鐵，講起到當年濱海大道類似的作用，再疊加強大、面向未來的產業布局，相對充裕的可建設用地。當下，大概率就是上車坪山的最低點。
04.
花樣年·旭輝·好時光
真正核心地段+超級體量+地鐵上蓋+商業中心+名校學區
上車坪山，首選坪山中心區，這里是城市配套最集中的地方，淘哥推薦一個百萬地鐵教育地標大城項目——花樣年·旭輝·好時光，項目集核心地段、超級體量、地鐵上蓋、商業中心、名校學區于一身，綜合素質很高。
1、真正的核心地段，堪比南山深圳灣、寶安中心區、龍華紅山、福田CBD。
花樣年·旭輝·好時光涵蓋教育（幼兒園、小學）、養老、辦公、商業、居住、公園等規劃，總建面近百萬方，是真正的中心超級綜合體大盤項目。
為什么叫真正的中心呢？項目地段絕佳，聚集了教育、商業、醫院、文體、生態等各類核心資源，享受頂級的城市配套：坪山高新區、坪山行政中心、燕子湖國際會客廳，坪山會展中心，坪山大學城，“六館一城”、深圳自然博物館、坪山高鐵站，坪山文化中心，華僑城、世茂地標等建筑。
比較一下就會發現，坪山行政中心+坪山文化中心相當于福田中心區、坪山大學城相當于西麗大學城、坪山高新區相當于南山科技園、“六館一城”相當于深圳灣體育中心，堪比把福田中心區、西麗大學城和南山科技園、深圳灣體育中心集中布局在一個超級CBD內部。
項目就位于華僑城、世茂地標對面，是坪山CBD門戶資產，能真正享受這些各類配套，不是打著中心旗號的“偽中心”新盤，類比其他核心區，就相當于南山深圳灣、寶安中心區、龍華紅山、福田CBD+香蜜湖,不是其他邊邊角角的項目可以相比較的。
2、超級綜合體大盤的溢價值很高。
隨著綜合體的建設推進，各項配套逐步兌現，首期產品都會有很好的溢價空間，這點已經被印證了無數次。
以龍華的超級大盤壹成中心為例，2015年11月7日，壹成中心首期住宅開盤均價僅4.3萬/㎡，前段時間最新一批產品的開盤均價達到了6.8萬/㎡，項目的二手房成交價更是破了8萬/㎡。
來源：鏈家
按照二手房行情計算，壹成中心首期入市產品5年漲幅超過88%，價值空間明顯。同樣，身處城市新中心的超級大盤——花樣年·旭輝·好時光，未來的發展空間想象力也很大。
3、雙地鐵口上蓋物業 ，坪山的“車公廟”。
花樣年·旭輝·好時光距離在建的地鐵 14 /16號線坪山圍站（在建）僅200米，經12站半小時直達福田中心崗廈站。
注意，項目一公里內不僅有14號線、16號線，還有33號線（打通坪山與深圳北商務中心、坂雪科技城、大運新城）、19號線（2022年開建，打通坪山與橫崗），4條地鐵相匯于此，簡直是坪山的“車公廟”，是未來人流聚集地。
項目距坪山高鐵站約1.5 km，坐高鐵20分鐘到深圳北、50分鐘到福田中心區、40分鐘到光明、深圳灣、前海中心區。
此外，項目距南坪三期（已通車）、在建的東部過境高速（部分路段已通車）僅不到1 公里，通過南坪快速、東部過境高速，實現龍崗、福田、羅湖、福田、南山、寶安五區，快速連通。
4、名校加持。
學校無疑是樓盤價值的加速器，名校的學區房的潛力明顯高于常規學區房，客戶認同度更高，就算是在同一個小區，不同的學區，房價相差很大。
如龍華的萊蒙水榭春天，三期的學區是龍華實驗學校，最近的成交價是9萬/㎡。
萊蒙水榭春天五期的學區是深高北，最近的成交價高達14萬/㎡。
兩者二手房均價相差3.7萬，溢價率達40%。
花樣年·旭輝·好時光周邊名校云集，未來的爆發力會很強。
自建幼兒園和九年一貫制名校，家門口就是校門口。周邊有東部優質現代花園式小學，坪山中學、坪山中山中學等9所學校；其中，坪山中學在坪山教育排名第一；坪山中山學校（九年一貫制教育）是坪山第一所公辦學校。
更有155公頃的坪山大學城，未來對標硅谷，將建成世界一流的開放式、創新型、國際化的高水平應用技術大學城區。
5、政治、文化、商業中心。
商業配套也很成熟。項目還自帶約4萬㎡的集中商業，與項目一路之隔是商業體量約 8.6 萬㎡的坪山益田假日世界，是目前坪山最大最核心的超級集中商業。
此外，項目周邊的泰禾廣場、世茂廣場、恒大城的項目合計總商業配套達200萬平米，體量相當于12個北京太古城（17.3萬㎡）24個深圳coco park（8.5萬㎡）、40個上海恒隆廣場（5.5㎡），舉步益田假日世界、天虹商場、潮商廣場等。未來整個坪山的核心商業資源將匯聚于此。
此外，文化生態資源豐富，項目位于坪山河畔，坐擁約10 萬㎡的六館一城，周邊擁有一山兩水八公園，坪山河濕地公園、燕子嶺、和擁有深圳最大瀑布的馬巒山郊野公園等，約4000公頃天然大氧。
坪山文化中心
6、產品品質高端。
項目小區建筑風格為現代簡約風格，以“海綿城市”先進設計理念參考華僑城新天鵝堡和新加坡建筑，打造仿如“空中花園、天空之城”的5D懸浮森林主題園林，擁有270度城市景觀，近可看花園，坪山河畔景觀，遠可看整個坪山中心區全貌、半月環公園、中心公園，景觀資源是整個東部最優質的。
項目還首創“一軸七街三橋四院九廣場”規劃設計，全覆蓋14大智慧生活系統，全齡段的理想怡居社區，圓滿人生所享。
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還有13大立體場景演繹，超感觀水上會客廳，無邊際酒店式泳池，全齡主題架空層泛會所……廊橋飛架，花木掩映，景觀層次豐富多變，一個更超前、新奇、有趣的城市夢想住區，藏納著四季美好與驚喜。
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項目致力于提高居民生活的便捷性和舒適性，實現與周邊商業、酒店設施等的聯動服務。云監控、電子巡更、社區 WIFI、E泊車等全覆蓋的智慧居家系統，將最終實現安全、便捷、無線、智能的系統目標，打造符合這個時代的精英生活需求的智慧型社區。
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甄選樂士、TOTO、圣象等12大一線品牌，從選材用材到裝修設計都力求盡善盡美，高品質省心裝修，配套品牌廚電，加持花樣年特有收納、溫控等7大怡居功能系統，100項便捷、貼心、美學的人性化細節，讓家居生活更顯格調。
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淘哥提醒，花樣年·旭輝·好時光執掌坪山中心地段，交通便捷，自然和城市配套應有盡有，且為精裝交付，是難得一遇的坪山標桿新盤，值得好好把握。
據悉，項目即將開盤，戶型是建面約70-118㎡精裝2-4房，樣板房已經開放，想要坐享深圳最后一個洼地，現在就是最好的入手機會！
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