夢湖

AAAA級旅游景區

夢湖位于撫州市臨川區城西、鐘嶺街道辦事處境內，上接鳳崗河下通撫河，歷史上屬十年九澇、洪災泛濫的低洼地。每當春夏雨水之季，方圓幾千畝洼地受淹，危及市民的生命財產安全，就連“東方的莎士比亞”湯顯祖對家鄉洼地也只能望水興嘆，寄夢而已。2007年4月，市委、市政府按照防洪排澇、資源利用、生態補給、城市景觀綜合效益的要求，對夢湖洼地徹底改造。對上游鳳崗河進行疏浚，將夢湖洼地建造成人工湖。

夢湖是撫州城區歷史上最大的地方性水利工程，是撫州市為做大做美城市，提升城市品味，完善城市功能，改善城市人居環境而實施的一項重點工程。城市建設資金有限，市委、市政府巧借市場之手，繪制城區建設的鴻篇巨著。承接夢湖開發建設任務的市永宸置業發展有限公司對工程的規劃設計精益求精，充分體現撫州博大精深、源遠流長的地域文化特色，并與現有自然、人文景觀交相輝映。

據工程負責人介紹，夢湖工程自去年開工以來，第一階段目標堤防工程于2007年11月底全面完成；第二階段目標護坡、防滲、閘門、廣場綠化等工程，于2008年6月底完成；第三階段目標包括夢橋、浮橋、道路、沿湖綠化、游步道、夢島亭子、環湖景觀燈工程建設于8月底竣工。

為美好而來|夢湖孔雀城 北部區域C位崛起！叢臺產業新城迎新地標

隨著“京津冀一體化”戰略的推進，邯鄲中心城市的作用越來越突顯。邯鄲也逐漸成為一個集人流、物流、信息流交匯，具有活力的、引領周邊發展的經濟引擎。

叢臺產業新城位于邯鄲市中心城區北部，規劃總面積約30.9平方公里，東至京港澳高速公路，西至南水北調中線總干渠，南至北環路，北至青蘭高速。是京津冀向南延展發展的必經之途，未來也是帶動周邊地區的發展的必要區域。夢湖孔雀城位于叢臺產業新城區域內，周邊薈萃五大公園，并且外部公園與社區內部約15000㎡園林相融相合，呼應社區外的公園棲息空間。

叢臺產業新城的生態優勢十分的突出，北湖公園湖面面積達4平方公里，約6000畝，而且邯鄲叢臺區政府已在濱河大道沿線完成綠化面積610畝，在區域內規化建設三大公園——邯鄲商務公園、濱河門戶公園、北湖公園。可以想象到，在坐落于北部區域的夢湖孔雀城中生活是怎樣一種光景：清晨，打開窗戶，清新的空氣從臉上拂過，感受著湖風輕柔的問候；下午，與孩子們在湖邊，依偎碧波蕩漾，傾聽笑聲笑語；傍晚，和愛人一起沿著湖邊散步，聆聽月光小夜曲。周末的時候，約三五個好朋友感受湖光山色，在湖邊喝茶，談生活，逐理想……住在湖邊，仿佛時間的腳步也放慢了。

新城的崛起離不開先進的規劃，離不開產業的支撐和知名企業落戶帶來的經濟實力，可以說叢臺產業新城就占據了最好的時機、地理位置和人。叢臺產業新城是邯鄲打造京津冀世界級城市群區域性中心城市的重要舉措。夢湖孔雀城，搭乘叢臺產業新城雄厚發展根基，以“宜居住區引領者”的角色，矢志打造湖居生活。做好生態規劃，科學梳理周邊自然河流、林帶、公園，保護大型生態地板，許多交通主干道與城市無縫銜接，入則寧靜自然，出則璀璨繁華。

叢臺產業新城是邯鄲培育戰略新興產業推進供給側改革的重要平臺，從產業支撐上來看，其主要以電子科技、特色商街、水系公園和產業園區為主，和東部商務區相比，作為生態福地的產業新城，也更容易聚集大量人口，給北部新城帶來價值提升。梅耶·羅斯柴爾德曾經說過：“你是誰不重要，重要的是你和誰在一起”。夢湖孔雀城站在時代人居稀缺的背景下，擇址稀缺城市資源，坐擁邯鄲新城心，一棟房子五個公園，推開窗感受夢湖的美好，打開門與志同道合的朋友開展強強聯合的契機。

叢臺產業新城大力推進生態文明建設，致力打造宜居宜業新城，夢湖孔雀城，以地塊中心的超大景觀為中心進行布置。毗鄰北湖，優美愜意的北湖風光，居住于此，一邊享受美麗北湖風光，一邊享受都市繁華生活。想必夢湖孔雀城未來建成之后，必將成為北部新區的一座新地標。

夢湖CBD，能否改寫經開物流園發展現狀？

城市為什么要規劃新區？

簡單來說：就是追求城市功能和美觀的整體協調

往深了說：城市要發展，社會要進步。尋找城市發展新坐標，發掘新動能，激發新活力

新區往往承擔了發展的重任，承擔了更多的責任和使命，是城市對外展示的形象窗口，承載了讓生活更美好的重大使命。

每個新區都有其核心功能板塊，以此為發展引擎，驅動組團整體向前。

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日前，鄭州國際物流園區，夢湖核心功能區規劃征集方案正式亮相！

方案1：

方案2:

方案3：

征集設計方案：國內外知名規劃設計機構，GUDGroup、德國ISA意廈國際設計集團、北京清華同衡規劃設計研究院、上海復旦規劃建筑設計研究院等；

受邀評審：時匡等國內規劃、建筑、交通、市政等領域的知名專家。

鄭州又一核心板塊亮相。

同樣算是大手筆，同樣也有湖（夢湖），不知此次，夢湖能否改寫國際物流園的發展現狀？

就像如意湖改寫鄭東CBD；

北龍湖改寫金融島；

象湖改寫白沙；

常西湖改寫中原；

蝶湖改寫濱河；

......

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經開國際物流園區，建于2010年9月，十年快過去了，作為主城新區之一，活的還不如鄭州近郊板塊，像綠博，南龍湖...

人氣不足，熱度沒有，配套更別提~，國際物流園區靠什么破局發展？

鄭州國際物流園區核心功能區——夢湖核心區，提上日程。

總規劃面積2.31平方公里。帶動范圍西至龍翔街、東至萬三公路、北至啟航路、南至鄭民高速，面積約70平方公里。其功能定位為國際物流園區現代物流、先進制造業的產業配套區，核心產業為總部辦公、酒店商業、文體休閑。

高水平的規劃設計，高質量推進國際物流園區核心功能區建設，著力打造城市經濟發展的支撐點、城市建設的新亮點和城市結構的關鍵點。

主要還是為產業服務配套，打造現代物流、先進制造業的配套服務區，居住定位始終一般；

可以肯定的是，國際物流園未來將圍繞夢湖核心功能區展開建設，夢湖核心板塊發展要優于國際物流園的北部和西部。

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接下來，我們需要把經開國際物流園區進行分割，對園區每個組團進行詳細的解析，哪個組團有機會？是不是機會點？

如圖：

把國際物流園區分南北兩個組團開發，分別為物流北組團，物流南組團——即夢湖核心組團。

國際陸港組團：處于鄭州自貿區規劃空間內，東接經開老城（住宅2萬/㎡），北臨高鐵商務片區（基本也是2萬+），南靠濱河新區（1.65+），區域位置交通，都相對優越；

自駕去東區也就10分鐘，去CBD，去機場也就20多分鐘，加上地鐵3號線年底通車，對該組團又是一利好；

目前片區在售樓盤，正商匯航城，孤盤開發，共分兩期。

一期佳苑4棟純高層，二期匯航雅園三棟住宅高層+4棟公寓高層。很顯然，二期的居住舒適度沒有一期好。戶型區間91-120㎡，都是三室設計，也是個大戶型剛需盤。

目前均價13500元/㎡，片區也沒有可參照的樓盤，參照經開老城，東區，濱河，均價看著還挺香。

地帶講起來高大上，但是當實地考察后會發現很尷尬，算是三不管地帶，周圍工廠林立，附近沒有大型超市，沒有學校，基本無其他住宅小區，未來這7棟樓可能是唯一的人氣！

物流北組團：相比就沒有物流西組團地段優越，組團外圍只能依托白沙綠博發展，而白綠已自顧不暇，紅利外溢更是紙上談兵；

組團內也是各種物流園，建材，宇通重工，雙匯，精益達等企業，生活配套也是基本無，居住氛圍不佳，沒有一些 利好政策傾斜；

目前在售樓盤，萬科溪望，金地名悅，碧桂園峯景，綠都·東瀾岸。

項目整體均價在1萬-1.1萬/㎡，甚至有些房源不到1萬，房價最不抗打的組團；

其中，某個項目2018年首開，精裝均價在13350元/㎡，現在均價在11000元/㎡，降價幅度超2000，降價幅度近20%。

夢湖核心組團：西靠濱河組團，南依航空港區，在鄭州一主一城戰略下，作為連接紐帶，未來也會享受到紅利外溢；

打鐵還得自身硬，環境不好時，自救才是王道，夢湖的核心功能或許就體現在這，以此為發力點，帶動組團向前奮進；

如圖：數得上來的配套

在售樓盤，保利金茂時光悅。

6月25日，端午節項目首開，推案體量151套，去化約92套，去化率61%；

區域價格再次被定義，均價不過11000元/㎡！

區域價值梯隊，國際陸港組團>夢湖核心組團>物流北組團

區域價格梯隊，國際陸港組團>夢湖核心組團=物流北組團

區域配套梯隊，夢湖核心組團=國際陸港組團>物流北組團

揉合來看，目前住宅主要集中在物流北組團和夢湖核心組團，尤其是夢湖核心組團，去年一年，已有6家房企密集拿地。

如圖：拿地價綜合對比圖

綠都地塊是由原宇通地塊土地變更，不具備對比意義；

2017年同期進場的萬科，碧桂園，金地均以市場熔斷價拍得地塊，樓面價超5100元/㎡；

2019年，兩年過去了，夢湖核心區的土地拍賣基本以個位數溢價摘得，整體樓面價約4500元/㎡，地價降了；

其中，17號地還經歷流拍復拍，最后由經開管委托底，中建操盤；

片區更加核心的土地位置，鄭州難得一遇的凈地，沒有哄搶，就這樣低價成交；事出反常必有妖。

區域價值，市場變化，產品去化難度等讓拿地變得愈加謹慎！

如圖：項目綜合對比圖

對比價格，2018年中旬，金地，碧桂園，萬科相繼入市開盤，隨著首開的不理想，到現在越賣越便宜，越賣越難賣，某項目價格降幅超2000，降價幅度近20%；

本想靠精裝溢價，沒想到卻成了價格戰上的絆腳石；

路勁正榮悅東園、星聯樾棠、興港和昌凌云筑、中建·瀾溪苑，英地項目也都蠢蠢欲動，片區今年的新盤若集中入市，必定又是一場價格廝殺。

對比產品，除金地，綠都設計的有89㎡的小戶型，像萬科，碧桂園小三房分別是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整體戶型還是偏改善的；

保利金茂時光悅，規劃產品70㎡兩室一廳一衛，89-110㎡三室兩廳兩衛，128㎡四室兩廳兩衛，70的小兩房，89的小三房，雙衛設計，128的小四房，四開間朝南，戶型相對都很緊湊；

前車之鑒，89㎡的小三房比大戶型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不動；

對比結果就是，這是一個產品越做越剛，價格越做越敏感的 的區域，好產品+嚴控總價，或許還有出路。

2016年那場“大火”，蔓延至今，讓很多人為之瘋狂，購房者購房殺得眼紅，房地產企業亦如此，搶地搶得眼紅，不免高位站崗者。

2016過去了，我們很還懷念它，因為回去可以做很多正確的選擇，同樣能避免很多的錯誤。

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2020來了，是極近特別的一年，每個區基本都是自顧不暇，依靠外圍外溢幾乎無可能，只能自身求解。

夢湖正在開挖，規劃設計方案也已亮相，同樣高規格的規劃，夢湖CBD復制鄭東新區如意湖CBD，能解套發展嗎？

未來隨著更多的住宅地塊釋放，開發商聚集，能撬動片區的未來嗎？

我回答不了。

現狀可以回答，依然是廠房林立，大車呼嘯而過，生活配套欠缺，公共交通匱乏，規劃的13/14號線不知何時開通等

若不是地緣性客戶和周邊的產業群客戶，其他區域剛需客戶或者投資客戶不建議購買。

先看一張圖：

發展周期太長，十年，依然有大量空白地帶，速度緩慢真的不是嘴上說說。

經開物流園區向來是東南區域的價格洼地，畢竟和周邊環境及地理位置脫不開關系；

地緣性和周邊產業群客戶可以買來自住，距離單位近，價格便宜， 夢湖可以作為首選，有些項目需要注意的是房本到底是經開戶口還是中牟戶口，升值估計要等很久了。

但我愿相信隨著各大開發商的入駐，證明區域的未來和空間還是有的，只不過目前的環境下太需要時間去證明了。

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