旅游景區附近的 旅游景區附近的住宅地塊開發

導讀：旅游景區附近的 旅游景區附近的住宅地塊開發 1. 旅游景區附近的住宅地塊開發 2. 景區建設用地 3. 景區開發建設 4. 旅游項目用地 5. 旅游景區開發與規劃 6. 景區開發與規劃 7. 旅游地產用地 8. 旅游景點用地性質 9. 旅游景區有什么項目可以開發

1. 旅游景區附近的住宅地塊開發

首先，有國家法的土地使用證，要看清楚，土地證上的土地性質，應該是旅游或商業，那么建住宅是非法的；沒有住宅樓的規劃許可證、施工許可證、銷售許可證等證件，就屬于小產權房；而且景區內的房子最招人反感，很可能將來被拆，而且沒有補償。請慎重。 補充：旅游景區土地屬于國有，旅游景區屬于國有資產，不能賣給個人，不能辦理房產證過戶，也就是說你們的合同是不受法律保護的；如果將來賣方返回請求法院認定合同無效，法院支持。請三思。

2. 景區建設用地

1. 首先要了解土地情況，如土地用地性質等，如果投資商準備開發500畝，投資商就要了解這500畝之內有多少是林地，多少村民承包地等等。

2. 根據土地不同情況找到土地的使用者或擁有者，比如村民委員會、個人、承包人等，與之溝通，征詢他們的意見，看是否能夠發展旅游業。如果土地使用者或土地擁有者同意開發，要與相關人員簽署意向性協議書，這個問題可以通過村民委員會去解決相關問題，這個過程中需要注意一定簽訂書面協議書，并加蓋政府公章；如果不同意，之后的事情就無法進行了。

3. 與縣級旅游相關部門溝通，征得縣級領導同意，并達成初步協議，完成先關流程。這樣項目開發就征取得了村民和政府的認可，開發商就開發項目做可行性研究報告。

攜帶土地使用者或擁有者簽訂的土地意向協議書和可研報告到發改委/局提交申請，填寫立項申請表。提交申請后，發改委/局會根據上位規劃進行立項。

3. 景區開發建設

1、旅游景區可以自己做，要獲得相關部門的批準。 一般是政府主導，企業投資、建設、運營，市場導向。 個人想做的話可以購買經營權 。

2、首先要在縣級以上發改局進行立項申請，通過立項后，再與當地縣級以上人民政府簽訂景區合作開發協議，根據協議辦理用地審批，建設規劃等相關手續，其中最要的是縣級以上人民政府簽訂的景區合作開發協議（即政府允許項目落地）、還有項目可行性評估、環評及詳規論證。

4. 旅游項目用地

旅游用地使用年限為40年

“旅游”從字意上很好理解。“旅”是旅行，外出，即為了實現某一目的而在空間上從甲地到乙地的行進過程;“游”是外出游覽、觀光、娛樂，即為達到這些目的所作的旅行。二者合起來即旅游。所以，旅行偏重于行，旅游不但有“行”，且有觀光、娛樂含義。

旅游目的包括六大類：休閑、娛樂、度假，探親訪友，商務、專業訪問，健康醫療，宗教/朝拜，其他。

我國旅游用地使用年限為40年。

5. 旅游景區開發與規劃

景區開發與景區提升的最終目的是滿足游客的消費需求，提升游客滿意度。富瑞泰景區管理認為，未來景區發展將會呈現出以下趨勢：

1、 外部聯動與合作——實現多贏。處于同一區域的景區應該建立合作意識，各個景區與周邊旅游地形成資源共享、產品互補、客源互流、串線成網，開展區域宣傳和營銷合力，聯合成為具有影響力的目的地，最終實現雙贏乃至多贏的局面。

2、 建立和完善旅游公共信息服務體系——實現智慧升級。在進行老舊景區提升和新景區開發時，景區管理的智慧化，包括無線通訊網絡的規劃建設、3G視頻監控、ERP系統的導入、APP導覽、實時客流量自動統計分析等旅游公共信息服務體系，通過以上高新技術的使用，可以引導游客合理選擇出游地點，避免扎堆，還能在游客接待數量超過景區最佳和最大容載量時，及時 啟動應急措施。

3、空間擴展——以景區為平臺實現休閑綜合開發很多景區接待能力不足，需要進行休閑綜合開發，但在進行景區提升中，由于環保和用地限制已無解決此類需求的空間，這就需要使主景區向周邊相鄰地區拓展。這種空間拓展方式的關鍵，景區是吸引核。

4、優化游線、景觀節點、休憩平臺和服務設施——實現精細化開發“爆棚”情況下，景區開發中眾多不合理問題暴露出來。對很多景區來說，在景區開發和升級階段進行景區規劃設計時，就要考慮“多路徑”、“多節點”的游賞方式。同時科學打造休憩平臺和服務設施，既要在與周邊環境、當地文化契合的基礎上，也要從游客心理出發，基于人本主義考慮來設計。全方位實現精細化開發。

5、科學規劃——以保護為前提對于風景名勝區型景區來說，景區提升與景區開發應嚴格按照《風景名勝區管理條例》執行，在景區內打通游線，設置基本的配套設施，而酒店、養生、娛樂等設施在景區外圍發展。對于資源一般的休閑型景區來說，內部可以建設適量的住宿、餐飲、娛樂等設施

6. 景區開發與規劃

1、旅游交通

　　a) 可進人性良好。交通設施完善，進出便捷。或具有一級公路或高等級航道、航線直達；或具有旅游專線交通工具。

　　b) 有與景觀環境相協調的專用停車場或船舶碼頭。且管理完善，布局合理，容量能滿足游客接待量要求。場地平整堅實或水域暢通。標志規范、醒目。

　　c) 區內游覽（參觀）路線或航道布局合理、順暢，觀賞面大。路面有特色，或航道水質良好。

　　d) 區內使用低排放的交通工具，或鼓勵使用清潔能源的交通工具。

2、游覽

　　a) 游客中心位置合理，規模適度，設施齊全，功能完善。咨詢服務人員配備齊全，業務熟練，服務熱情。

　　b) 各種引導標識（包括導游全景圖、導覽圖、標識牌、景物介紹牌等）造型有特色，與景觀環境相協調。標識牌和景物介紹牌設置合理。

　　c) 公眾信息資料（如研究論著、科普讀物、綜合畫冊、音像制品、導游圖和導游材料等）特色突出，品種齊全，內容豐富，制作良好，適時更新。

　　d) 導游員（講解員）持證上崗，人數及語種能滿足游客需要。普通話達標率100％。導游員（講解員）均應具備高中以上文化程度，其中大專以上不少于40％。

　　e) 導游（講解）詞科學、準確、生動。導游服務質量達到GB/T 15971-1995中4.5.3和第5章要求。

　　f) 公共信息圖形符號的設置合理，設計精美，有特色，有藝術感，符合GB/T 10001. 1的規定。

　　g) 游客公共休息設施布局合理，數量充足，設計精美，有特色，有藝術感。

3、旅游安全

　　a) 認真執行公安、交通、勞動、質量監督、旅游等有關部門制定和頒布的安全法規，建立完善的安全保衛制度，工作全面落實。

　　b) 消防、防盜、救護等設備齊全、完好、有效，交通、機電、游覽、娛樂等設備完好，運行正常，無安全隱患。游樂園達到GB/T 16767規定的安全和服務標準。危險地段標志明顯，防護設施齊備、有效，高峰期有專人看守。

　　c) 建立緊急救援機制，設立醫務室，并配備醫務人員。設有突發事件處理預案，應急處理能力強，事故處理及時、妥當，檔案記錄準確、齊全。

4、衛生

　　a) 環境整潔，無污水、污物，無亂建、亂堆、亂放現象，建筑物及各種設施設備無剝落、無污垢，空氣清新、無異味。

　　b) 各類場所全部達到GB 9664規定的要求，餐飲場所達到GB 16153規定 的要求，游泳場所達到GB 9667規定的要求。

　　c) 公共廁所布局合理，數量能滿足需要，標識醒目美觀，建筑造型與景觀環境相協調。所有廁所具備水沖、盥洗、通風設備，并保持完好或使用免水沖生態廁所。廁所管理完善，潔具潔凈、無污垢、無堵塞。室內整潔。

　　d) 垃圾箱布局合理，標識明顯，數量能滿足需要，造型美觀，與環境相協調。垃圾分類收集，清掃及時，日產日清。

　　e) 食品衛生符合國家規定，餐飲服務配備消毒設施，不使用對環境造成污染的一次性餐具。

5、郵電服務

　　a) 提供郵政及郵政紀念服務。

　　b) 通訊設施布局合理。出人口．及游人集中場所設有公用電話，具備國際、國內直撥功能。

　　c) 公用電話亭與環境相協調，標志美觀醒目。

　　d) 通訊方便，線路暢通，服務親切，收費合理。

　　e) 能接收手提電話信號。

6、旅游購物

　　a) 購物場所布局合理，建筑造型、色彩、材質有特色，與環境協調。

　　b) 對購物場所進行集中管理，環境整潔，秩序良好，無圍追兜售、強買強賣現象。

　　c) 對商品從業人員有統一管理措施和手段。

　　d) 旅游商品種類豐富，具有本地區特色。

7、經營管理

　　a) 管理體制健全，經營機制有效。

　　b) 旅游質量、旅游安全、旅游統計等各項經營管理制度健全有效，貫徹措施得力，定期監督檢查，有完整的書面記錄和總結。

　　c) 管理人員配備合理，高級管理人員均應具備大學以上文化程度。

　　d) 具有獨特的產品形象、良好的質量形象、鮮明的視覺形象和文明的員工形象，確立自身的品牌標志，并全面、恰當地使用。

　　e) 有正式批準的旅游總體規劃，開發建設項目符合規劃要求。

　　f) 培訓機構、制度明確，人員、經費落實，業務培訓全面，效果良好，上崗人員培訓合格率達100％。

　　g) 投訴制度健全，人員、設備落實，投訴處理及時、妥善，檔案記錄完整。

　　h) 為特定人群（老年人、兒童、殘疾人等）配備旅游工具、用品，提供特殊服務。

8、資源和環境的保護

　　a) 空氣質量達GB 3095-1996的一級標準。

　　b) 噪聲質量達到GB 3096-1993的一類標準。

　　c) 地面水環境質量達到GB 3838的規定。

　　d) 污水排放達到GB 8978的規定。

　　e) 自然景觀和文物古跡保護手段科學，措施先進，能有效預防自然和人為破壞，保持自然景觀和文物古跡的真實性和完整性。

　　f) 科學管理游客容量。

　　g) 建筑布局合理，建筑物體量、高度、色彩、造型與景觀相協調。出人口主體建筑有格調，與景觀環境相協調。周邊建筑物與景觀格調協調，或具有一定的緩沖區域或隔離帶。

　　h) 環境氛圍良好。綠化覆蓋率高，植物與景觀配置得當，景觀與環境美化措施多樣，效果良好。

　　i) 區內各項設施設備符合國家關于環境保護的要求，不造成環境污染和其他公害，不破壞旅游資源和游覽氣氛。

9、旅游資源吸引力

　　a) 觀賞游憩價值很高。

　　b) 同時具有很高歷史價值、文化價值、科學價值，或其中一類價值具全國意義。

　　c) 有很多珍貴物種，或景觀非常奇特，或有國家級資源實體。

　　d) 資源實體體量很大，或資源類型多，或資源實體疏密度優良。

　　e) 資源實體完整，保持原來形態與結構。

10、 市場吸引力

　　a) 全國知名。

　　b) 美譽度高。

　　c) 市場輻射力強。

　　d) 形成特色 主題，有一定獨創性。

11、 年接待海內外旅游者50萬人次以上，其中海外旅游者3萬人次以上。

12 、游客抽樣調查滿意率高。

7. 旅游地產用地

商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。商業用地，是指用于開展商業、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

　　綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業、居住綜合用地，應當明確其中商業用地和居住用地各自分攤的土地面積，并明確商業用地部分出讓年期為 40年、居住用地部分為70年。如統一按 50年計，就會出現商業部分實際出讓年限超過40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小于70年。

　　因此，如果是一塊地單獨建設酒店肯定是屬于商業用地，如果在一塊地上既有住宅，又有酒店，則屬于綜合用地。

8. 旅游景點用地性質

1、旅游土地利用現狀原則人們在發展旅游活動中，對土地利用的結果。土地利用的現狀特征是劃分旅游用地類型的一想綜合系的標志。

2、土地主導功能原則旅游用地是土地利用的一種附加功能，除了旅游接待設施和部分旅游景點占用少量建設用地，基本不實際占用和消耗土地。因此應優先體現原有土地用途，按土地使用的主導性質進行劃分。

3、實用性原則旅游用地分類應符合旅游業發展的特征，能反應出旅游產品的特性。

4、旅游用地特性與土地利用特征相結合原則因地制宜合理調整土地利用，發展符合旅游用地特征的土地利用方式與結構。給你幾個大方向的原則，具體標準根據原則自己悟一悟，以后有問題可以再找我，不謝。

9. 旅游景區有什么項目可以開發

第一、符合當地風格與時代歷史特征的古建筑景觀：更多的古城古鎮古村是需要與他們的悠久歷史和豐富的民俗文化相融合，設計出符合當地與時代特征的標志性建筑景觀，這樣才契合國家和人民的期望第二、有獨特的文化體驗與民俗元素：“所謂‘綠水青山’、‘記錄鄉愁’，其實質就是號召人民對鄉村文化和鄉民文化的保留和保存。”做旅游做到最后就是做文化，這是旅游開發的起點，也是重點和終點。

第三、休閑旅游度假功能為導向：好的休閑旅游應該把當地人的生活方式、精神面貌、日常休閑生活樣態呈獻給游客。讓游客愿意留下來體驗這里的文化，在這其中能夠實現休閑旅游度假的意愿，甚至于投資養老地產，旅游景區才算成功。

第四、產品設計兼顧全面與個性：度假產品設計是度假勝地規劃的重中之重。假日產品需要各種適合所有年齡的產品。有很多戶外運動項目適合不同家庭和不同年齡的度假者。

第五、提升綜合宜居環境水平：度假村氣候宜人，環境優美，空氣質量好，水質好，森林覆蓋率高。這是度假者的基本要求。優越的生態和文化環境是度假村? ??持續發展的重要基礎。

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