旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？

導讀：旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？ 一、旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？ 二、建設社會主義新農村如何才能突出旅游導向？ 三、中國旅游用地性質是什么 哪些可用于旅游房產開發

一、旅游綜合體的核心特征包括了哪幾個方面？

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體）。而“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的，以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產業聚集區，也是一個旅游經濟系統，并有可能成為一個旅游休閑目的地。

“旅游綜合體”出現，是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區發展模式升級（從單一開發到綜合開發）、地產開發模式升級（從傳統住宅地產到綜合休閑地產）”三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎，遠景設計院指出其核心特征包括以下五個方面：

1.以一定的旅游資源與土地為基礎。這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內的泛旅游資源的概念，如何轉化成具有獨特吸引力的旅游產品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規模大小，影響著產品的配比結構。

2.以旅游休閑功能為主導。作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產業綜合發展的構架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內的“綜合旅游休閑”的概念，當然，在實際開發中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能。

3.以土地綜合開發為手段。旅游綜合體，實際上根本就是以旅游休閑為導向的土地綜合開發利用的一種手段，其目標是通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚，以旅游發展提升土地價值、推動衍生產業發展、多元文化互動，最終實現開發回報的最優化。

4.以休閑地產產品為核心。在此說的休閑地產產品，既包括度假酒店地產、休閑商業地產（商街）、休閑住宅地產三大核心類別，也包括其他特色主題地產如創意地產，這是旅游綜合體開發最核心的一個板塊，是贏利的核心所在。

5.以較高品質服務為保障。作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區的較高品質的服務作為保障，才能夠實現良好的運營。

二、建設社會主義新農村如何才能突出旅游導向？

建設新農村怎樣才能突出旅游導向?北京綠維創景規劃設計院旅游規劃設計專家指出，新農村建設突出旅游導向設計到區域綜合開發。我們認為，旅游導向的區域綜合開發是目前中國非常具有指導意義的經濟發展模式。

實際上，隨著我國城市化的發展，旅游成為了提升城市化質量的重要因素，是城市化中具有產業、居住支持雙重價值的要素，為其發展提供了產業支撐。中國的旅游開發，已經與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式，我們稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”(Tourism-oriented regional in tegrated development model，簡稱TORD模式)。

旅游具有引擎效應，能夠推進服務產業進行聚集發展、形成新農村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業房地產及休閑度假房地產等高利潤項目，實現開發的快速回報。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”這三要素，形成了旅游引導下區域綜合開發的模式，并已經成為旅游產業發展的主流模式。

實際上，傳統旅游項目(以游客為服務對象，通過服務，獲取收益的項目)的投入產出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經全部開發完成之后，旅游服務與旅游設施開發項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產業轉型升級的產業開發導向，與投資商在泛地產高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅游服務與旅游設施產品開發上，已經形成了明顯的矛盾結構。(來源：北京綠維創景規劃設計院：“旅游引導的區域綜合開發模式”與旅游投資新時代)

三、中國旅游用地性質是什么 哪些可用于旅游房產開發

從國內外的土地使用性質而言，都不存在旅游房產用地這個類別，而在國內出現的旅游房地產開發概念，其實質還只是房地產開發商針對項目建成后用于與旅游行業相關的住宿和經營活動來進行定義。從房地產開發的角度分析，旅游房地產包含兩個概念。一個是指旅游地產，包括旅游景點開發和休閑娛樂等設施的建設；另一個是指旅游房產，圍繞旅游活動所需要的，以住宿業開發為主，包括旅游酒店、賓館、服務式公寓、旅店、經濟型酒店、度假村和休閑度假住所等。 因此，要確認中國旅游房產的用地性質，需要從政府規定的住宿業用地和房地產開發用地來進行區分。從住宿業的角度來考慮，只有旅游星級酒店屬于旅游商業用地；從房地產開發角度分析，國內房地產開發包括商業（含旅游商業用地）用地、住宅用地、綜合用地和工業用地等。 只有旅游星級酒店在通過國土管理部門和旅游部門審批后，可以以旅游商業用地性質立項。而其它住宿業設施，如服務式公寓、社會旅館、經濟型酒店等的用地性質，政府并沒有明確作出規定。住宿業的經營活動并不受用地性質的限制，但必須獲得與住宿業相關的行業特許經營許可證，如消防、安保和衛生等。 按照現有的相關政府規定，國內可以用于旅游房產開發的土地用地性質如下：商業性質用地 傳統的旅游星級賓館、酒店項目立項，土地批租年限為 40 年，該類項目不屬于房地產開發行為，一般不允許按照商品房模式進行分割銷售。 國家級或省級旅游度假區內的旅游商業用地，土地批租年限為 40或50 年，由于各地鼓勵投資的政策不同，有些可以按照房地產開發模式，按照商品房模式分割銷售。 城市商業用地，土地批租年限為 40 年，允許以房地產開發模式進行銷售，但受到相關法規的約束。 商業用地性質的旅游房產項目，一般適合于建設旅游星級賓館、商務酒店、經濟型酒店、度假酒店等以酒店經營為主要目的投資行為。 綜合類用地 商住兩用，即，商業和住宅綜合用地，帶有裙房的商務公寓或寫字樓，土地批租年限為 50 年，該類用地性質本身就屬于房地產開發，可以按照商品房模式分割銷售。 商業城市中的綜合類用地性質，一般適合于商務酒店、全套房酒店、旅游星級賓館、服務式公寓、經濟型酒店等旅游房產建設。 國家級或省級旅游度假區內的綜合類用地性質，一般適合于度假酒店、度假公寓等旅游房產建設。 住宅用地 純住宅類酒店式公寓、別墅，土地批租年限為 70 年，本身屬于房地產開發性質，可以按照商品? ?模式分割銷售。 住宅用地性質，一般適合于服務式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產項目的建設。相關閱讀：旅游用地如何分類？它們的具體功能是什么？關于旅游用地的相關法律規定知識旅游用地規劃容易遇到哪些問題 解決方案一覽旅游用地規劃存在哪些問題?如何解決?

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